Equilíbrio do investimento com aluguel e venda
Compare aluguel e venda hipotética com entrada e custos de compra. Veja o primeiro mês de recuperação modelado e o resultado líquido no período escolhido.
O que esta calculadora faz
Estime quando caixa de aluguel e uma venda hipotética cobririam seu investimento inicial. Inclua custos não recuperáveis de compra e reparos iniciais, empréstimo teórico se necessário, aluguel recebido, operação e premissas de valor/venda. A recuperação inclui uma venda; o líquido do mês escolhido fica separado do primeiro mês de recuperação. Todos os resultados são antes do imposto de renda.
Para quem é
Para compradores de imóveis de aluguel, proprietários e profissionais imobiliários que comparam uma compra e venda específicas. Use investimento inicial real e despesas completas. Ganho modelado não é retorno só por aluguel, aprovação, previsão de mercado nem rendimento garantido.
Como funciona
Informe o preço, a entrada e os custos de compra pagos à vista; na compra à vista, a entrada é igual ao preço e taxa e prazo não são necessários. Com financiamento, informe a taxa nominal fixa e o prazo. Informe o aluguel mensal recebido, os custos operacionais, a variação anual do valor (+ ou −), os custos de venda em percentual e de 1 a 600 meses inteiros. Marque a confirmação e compare o dinheiro inicial, o fluxo do aluguel, o dinheiro da venda após o financiamento, o primeiro mês de equilíbrio e o ganho ou perda do período escolhido.
Perguntas frequentes
O que significa equilíbrio nesta calculadora?
O aluguel menos os custos operacionais e as parcelas, somado, mais o dinheiro estimado de uma venda após os custos de venda e o saldo devedor, cobre a entrada e os custos de compra não reembolsáveis. Não é equilíbrio só com o aluguel. O primeiro fim de mês em que isso é zero ou mais é o ponto de equilíbrio; ficar exatamente no zero não é lucro. Veja à parte o ganho ou perda e a situação do período escolhido. Imposto de renda, desconto a valor presente e elegibilidade ao crédito não são calculados.
Como os custos de compra mudam o mês de recuperação?
Eles aumentam o investimento inicial uma vez. Compra sem financiamento de US$300.000, valor constante, custos de venda supostos de 6% e caixa mensal de US$1.500 após operação: US$18.000 de venda são cobertos no mês 12 sem custos de compra. Com US$12.000 não recuperáveis, a recuperação é no mês 20 e o ganho líquido no mês 24 é US$6.000. São premissas, não cotações. Exclua depósitos abatidos, encargos financiados, reservas recuperáveis e duplicações.
É possível recuperar o investimento no primeiro ano?
Sim. Compra sem financiamento de US$500.000, valor constante, venda de 6%, sem custos de compra, aluguel recebido de US$5.000 por mês e nenhuma despesa: os US$30.000 de venda são cobertos no mês 6. A verificação é mensal, sem chamar isso de exatamente um ano. No mês 6 o líquido é 0, não lucro; no mês 12 é US$30.000. Aluguel e custos são valores hipotéticos.
O aluguel pode dar caixa negativo e o resultado com venda ser positivo?
Sim. Preço hipotético US$300.000, entrada US$60.000, empréstimo US$240.000 a 0% por 10 anos, aluguel US$2.000, despesas US$1.000, valor constante e nenhum custo de compra/venda: parcela US$2.000, caixa mensal −US$1.000. Em 6 meses, caixa acumulado −US$6.000, dívida restante US$228.000 e venda líquida US$72.000. Menos US$60.000 iniciais dá US$6.000 líquidos. Ainda é preciso financiar a operação; 0% é controle matemático, não oferta.
O que acontece se mantenho o imóvel além do prazo do empréstimo?
Principal e juros terminam na quitação; aluguel e despesas continuam. Com preço hipotético de US$300.000, entrada US$60.000, compra US$10.000, empréstimo 0% por 10 anos, aluguel US$3.000, despesas US$1.000, valor constante e venda de 6%, 144 meses incluem só 120 pagamentos de US$2.000. Total pago US$240.000, dívida restante 0 e ganho líquido modelado US$260.000. Não se cobram 24 pagamentos extras.
A busca ultrapassa meu período ou começa no mês zero?
Não. Verifica finais de mês de 1 ao número escolhido, sem interpolação nem afirmação no instante inicial. Se o cenário recupera no mês 20 e você escolhe 12, a recuperação não ocorre nesse período. Com valor constante, sem dívida, aluguel, despesas ou custos de compra/venda, o mês 1 é a primeira amostra de igualdade exata, não lucro. Mudanças nas premissas ou condições reais podem invalidar a recuperação projetada.
Posso modelar queda de valor ou caixa negativo na venda?
Sim. A variação anual do valor aceita de −15% a 15%, incluindo 0, e se acumula por mês. Para uma compra à vista de US$300.000 sem custos de compra, variação anual de −10%, custos de venda de 6% e US$1.500 de caixa operacional líquido por mês, o valor no mês 24 é US$243.000 e o resultado líquido é −US$35.580. Com financiamento, o dinheiro da venda após a quitação também pode ser negativo: seria preciso colocar dinheiro, e a falta não é perdoada. São cenários, não previsões de preço.
Qual é a precisão e o alcance do resultado?
A parcela e o valor ao longo do tempo são calculados de forma exata, não como um extrato arredondado do credor. A situação do período e o mês de equilíbrio usam o ganho exato, então um US$0 exibido pode esconder um pequeno ganho ou perda. O ajuste de arredondamento faz dinheiro da venda + fluxo do aluguel − dinheiro inicial coincidir com o ganho líquido exibido; não é uma taxa. Este orçamento fixo deixa de fora imposto de renda e sobre ganho de capital, VPL, TIR, inflação, reajuste do aluguel, análise do credor e garantias. A taxa nominal não é o APR.