Compra, reforma e revenda: resultado e retorno
Modele uma revenda com custos de aquisição, despesas mensais e financiamento da compra informados.
O que esta calculadora faz
Estime o lucro nominal antes de impostos de uma compra seguida de reforma e revenda. O modelo inclui aquisição paga com recursos próprios, empréstimo de compra com principal constante, despesas durante o projeto e venda. Separa o retorno sobre todo o capital do retorno sobre seus recursos próprios e mantém visível qualquer falta de caixa na venda.
Para quem é
Investidores, corretores e clientes que avaliam uma revenda específica na Flórida com estimativas próprias e cotações de financiamento. Não é avaliação verificada, decisão bancária, cálculo fiscal ou plano completo de liquidez.
Como funciona
Preencha os oito números: preço de compra, valor de revenda esperado após a reforma, orçamento da reforma, custos mensais de manutenção, meses inteiros com o imóvel, custos de venda em percentual, custos de compra pagos com recursos próprios e valor do financiamento de compra. Informe 0 para um custo que você não tem ou para o financiamento se pagar à vista. Inclua uma vez os juros cotados nos custos mensais de manutenção; deixe de fora amortizações do principal. Marque a confirmação, compare os dois retornos e confira o dinheiro da venda (+ ou −). Confira as cotações e calcule de novo quando uma premissa mudar.
Perguntas frequentes
Quais custos entram no lucro do projeto?
O lucro é o valor previsto de revenda menos compra, reforma, aquisição paga com recursos próprios, despesas mensais por todo o prazo e venda. A aquisição corresponde a pagamentos não reembolsáveis líquidos de créditos utilizáveis, não escrow reembolsável, reservas não usadas ou custos duplicados. Despesas mensais podem incluir juros cotados, imposto do imóvel, seguro, serviços e demais custos recorrentes. O custo de venda é aplicado uma vez ao valor de revenda informado. Os oito campos exigem valores explícitos; um custo em branco não é tratado como zero.
Qual a diferença entre retorno do projeto e dos recursos próprios?
O ROI do projeto divide o mesmo lucro (antes do imposto) por compra + reforma + custos de compra + toda a manutenção. O ROI do seu dinheiro usa esse mesmo total menos o financiamento de compra. Os custos de venda reduzem o lucro, mas não entram nesses totais, porque são pagos com a venda. Dinheiro da venda − seu dinheiro próprio = lucro. Se você não colocou dinheiro próprio, não há ROI para mostrar (não é 0% nem ilimitado). Nenhum dos dois retornos é uma taxa anual nem uma TIR.
Que financiamento o modelo aceita?
Apenas um empréstimo para a compra de 0 ao preço do imóvel cujo principal permanece constante e é quitado uma vez na revenda. Seus juros cotados já devem estar nas despesas mensais. Quitar o principal reduz os recursos da venda, não o lucro novamente. Reforma, aquisição e despesas mensais são pagas com recursos próprios. Não há amortização, novos saques, custos financiados, crédito de construção ou mudança de financiamento. Obtenha separadamente a cotação bancária de quitação para a data da venda; esta projeção não a substitui.
É possível mostrar perda total ou dinheiro necessário na venda?
Sim. O ARV pode ser 0 para testar uma perda total; é um valor de teste, não uma previsão nem um valor verificado. Lucro negativo e dinheiro negativo da venda continuam visíveis. Dinheiro de venda negativo significa que você teria de colocar dinheiro para pagar os custos de venda e o financiamento de compra; ele não é cortado em zero. As perdas podem passar do dinheiro que você colocou, então o ROI do seu dinheiro pode ficar abaixo de −100%. Impostos sobre o lucro, restituições e o dinheiro realmente necessário no fechamento não são calculados.
A regra dos 70% indica uma oferta máxima segura?
Não. É uma regra prática rápida: 70% do seu ARV menos a reforma, nunca abaixo de 0, arredondado para baixo ao centavo. Ela não desconta à parte custos de compra, manutenção ou venda. Não é prova de lucro, limite legal de oferta, avaliação verificada nem aprovação de crédito. O detalhamento completo dos custos e as cotações do imóvel continuam importando mesmo quando uma oferta fica abaixo desse número.
Como o cálculo trata meses, centavos e limites?
O período com o imóvel vai de 1 a 36 meses inteiros; 2,0 significa 2, não 20, e frações são recusadas. Cada valor pode ir até US$2 bilhões; os custos de venda vão de 0% a 30% com até quatro casas decimais, um limite do formulário e não uma taxa de mercado. Os custos de venda são arredondados uma vez ao centavo, e os totais somam esses valores. A oferta de 70% é arredondada para baixo. Resultados acima de US$100 bilhões não podem ser exibidos; é um limite da calculadora, não uma regra de crédito. Confira as cotações de custos, revenda e quitação; impostos e o demonstrativo de quitação do credor não são calculados aqui.