BRRRR: recursos do refinanciamento e fluxo do aluguel
Separe cobertura bruta do empréstimo, recuperação do seu dinheiro, custos e fluxo após refinanciar.
O que esta calculadora faz
Modele compra, reforma paga com recursos próprios e refinanciamento posterior com custos de aquisição, empréstimo original, principal já pago e custos do refinanciamento explícitos. Compare cobertura bruta do custo com recursos líquidos e recuperação do seu desembolso. Depois estime o fluxo mensal do aluguel com novo empréstimo e despesas operacionais informados.
Para quem é
Investidores, corretores e clientes avaliando um cenário BRRRR específico na Flórida com custos documentados e cotações do credor. É um modelo nominal de caixa declarado, não aprovação, avaliação verificada, ciclo financeiro completo ou plano de toda a liquidez pessoal.
Como funciona
Preencha os quinze números que se aplicam, com 0 onde for zero. Mantenha os custos mensais de manutenção (sem principal) separados do principal do financiamento de compra que você já pagou. Informe uma vez os custos de compra pagos com recursos próprios e os custos do refinanciamento descontados do novo financiamento. Informe o ARV e o LTV do credor; se houver novo financiamento, informe a taxa e escolha o prazo. Informe aluguel, vacância e custos operacionais, indicando impostos, seguro ou HOA já incluídos. Marque a confirmação e compare o dinheiro do refinanciamento, o seu dinheiro devolvido, o seu dinheiro que continua no negócio e o fluxo do aluguel. Peça à parte o valor real de quitação.
Perguntas frequentes
Quais custos e recursos próprios entram no modelo?
Custo do projeto é compra, reforma paga, aquisição e despesas mensais sem principal por meses inteiros. Aquisição são pagamentos não reembolsáveis líquidos de créditos utilizáveis, não escrow reembolsável ou reservas sem uso. Recursos próprios são custo menos empréstimo original mais principal realmente pago. Esse pagamento não é despesa nem deve reaparecer nos custos mensais. Aluguéis recebidos antes de refinanciar não reduzem essa base. São saídas brutas, não necessidade máxima de caixa ou liquidez pessoal total.
Por que separar cobertura bruta e recuperação do seu dinheiro?
O novo financiamento é comparado com o custo do projeto (até 100% dele), antes de quitar o financiamento antigo e pagar os custos do refinanciamento. Dinheiro do refinanciamento = novo financiamento − saldo do financiamento de compra − custos do refinanciamento. O seu dinheiro devolvido é a parte positiva disso, até o que você colocou. Um resultado negativo significa que você precisa colocar dinheiro; ele não fica escondido como zero. O seu dinheiro que continua no negócio não fica abaixo de zero; o que passar do que você colocou é dívida adicional, não lucro. Se você não colocou dinheiro próprio, não há parte devolvida para mostrar.
Como contar principal já pago e custos do refinanciamento?
O saldo anterior modelado é empréstimo original menos principal já pago com seus recursos. Esses pagamentos aumentam seu desembolso e reduzem o saldo; não viram despesas nem são repetidos mensalmente. Custos líquidos sem principal são retidos uma vez do novo empréstimo, separados da aquisição. Juros não pagos ou multas só entram se ainda não contabilizados. Não há histórico de amortização, saques adicionais ou reforma financiada. Obtenha a quitação bancária para a data separadamente; a diferença de principal não substitui essa cotação.
O que compõe o fluxo após refinanciar?
Fluxo de caixa mensal = aluguel após a vacância − seus custos operacionais − a parcela mensal de principal e juros do novo financiamento. A parcela é só principal e juros; seus custos operacionais podem já incluir imposto predial, seguro, HOA e manutenção, então não os deixe de fora nem os some duas vezes. Retorno sobre o dinheiro = 12 × esse fluxo mensal ÷ o seu dinheiro que continua no negócio; não é renda anual garantida, retorno por valorização nem TIR. Se não sobra dinheiro seu no negócio, não há índice, mesmo com fluxo negativo. Recuperar todo o seu dinheiro não significa fluxo positivo nem imóvel sem risco.
ARV, LTV ou empréstimo novo 0 significam aprovação?
Não. Use condições cotadas ou cenário explícito: LTV 0%–100%, taxa 0%–25% com empréstimo positivo e prazo de amortização completa. As faixas não são limites universais nem aprovação de elegibilidade. ARV 0 testa perda de valor; aluguel também pode ser 0. Se ARV vezes LTV resultar em principal novo 0, taxa e prazo não se aplicam e não se inventa uma oferta bancária. Saldo anterior e custos ainda podem exigir caixa adicional. Avaliação, prazo mínimo de posse, exigências do credor e quitação real precisam de verificação à parte.
Como são tratados meses, centavos e limites?
O período de posse vai de 1 a 36 meses inteiros; 2,0 significa 2, não 20. Cada valor pode ir até US$2 bilhões; LTV, taxa e vacância aceitam quatro casas decimais dentro das faixas. O novo financiamento, o aluguel após a vacância e a parcela mensal são arredondados uma vez ao centavo, e os totais em dinheiro usam esses valores e a manutenção em centavos × meses inteiros. Os percentuais vêm desses totais, não de números arredondados na tela. Resultados acima de US$100 bilhões não podem ser exibidos; é um limite da calculadora, não uma regra do banco. Impostos sobre renda ou lucro, TIR, reservas e o histórico completo do financiamento ou do aluguel não são calculados; atualize as cotações reais e calcule de novo.