Análise do aluguel: fluxo de caixa e saída
Modele fluxo nominal antes de impostos, retorno do dinheiro aplicado e venda hipotética com custos explícitos e financiamento a taxa fixa.
O que esta calculadora faz
Modele o fluxo de caixa nominal antes de impostos de um imóvel de aluguel, o retorno do dinheiro inicial e uma venda hipotética. Informe os gastos iniciais efetivamente pagos separados das reservas que você mantém. As premissas de operação ficam fixas e as parcelas terminam na quitação. Não é aprovação, lucro contábil completo nem plano de liquidez pessoal.
Para quem é
Para investidores de aluguel na Flórida e corretores que testam cenários, inclusive compra à vista, vacância total e queda de valor. Use cotações reais ou premissas identificadas, não comissões, seguros ou critérios de crédito universais.
Como funciona
Informe o preço e a entrada (em percentual ou dólares), o aluguel total do imóvel, as despesas mensais, os reparos anuais e a vacância. Informe os custos de fechamento pagos com recursos próprios e outros gastos iniciais, já descontados os créditos, com 0 onde for zero. Escolha por quanto tempo vai manter o imóvel, a variação anual do valor (+ ou −) e os custos de venda. Com financiamento, taxa e prazo são necessários; à vista, não. Unidades e área são opcionais. Marque a confirmação e compare fluxo de caixa, retornos, recuperação e o que a venda deixa (+ ou −).
Perguntas frequentes
O que conta como o meu dinheiro inicial?
Entrada + custos de fechamento pagos com recursos próprios + gastos iniciais de fato feitos, já descontados os créditos. Deixe de fora reservas que você mantém, escrow reembolsável e pagamentos antecipados ou custos recorrentes contados em outro lugar. Gastar dinheiro não aumenta automaticamente o valor de revenda. É o dinheiro colocado no imóvel, não todas as suas economias; aportes posteriores e movimentos de reservas não são modelados.
É previsão e aceita vacância total?
Aluguel, custos operacionais, reparos anuais e vacância ficam iguais ao longo do tempo. O aluguel é o aluguel previsto total do imóvel, não por unidade. A vacância pode ir de 0 a 100% e a variação anual do valor de −100% a 100% para testar cenários; não são limites oficiais de mercado. Imposto de renda, depreciação e seguro hipotecário não estão incluídos. Nenhum dado ao vivo preenche as suas hipóteses.
Como funcionam a compra à vista, a entrada em percentual, as unidades e a área?
Uma entrada igual ao preço inteiro não precisa de taxa nem prazo, e o DSCR não aparece. Com financiamento, as parcelas terminam na quitação. Uma entrada em percentual é convertida em dólares uma vez, ao centavo. O número de unidades é um inteiro opcional: 2,0 significa 2, não 20. A área mantém 1200,5 pés quadrados como digitado, com até duas casas decimais, sem símbolos nem separadores. Em branco ou 0 significa desconhecido, não um imóvel de tamanho zero. Unidades e área não multiplicam o aluguel nem convertem metros quadrados.
Qual a diferença entre TIR, crescimento anual médio e perdas?
A TIR conta o fluxo de cada ano no fim do ano e a venda no último ano. Ela é buscada entre −99% e 1000%; se os fluxos não permitirem uma única resposta, a TIR aparece como indisponível em vez de uma taxa forçada. O crescimento anual médio compara só com quanto você começa e termina; não leva em conta quando o dinheiro chega nem o reinvestimento. Se você termina sem nada ou com menos, mostra −100% como sinal de perda, não uma taxa de crescimento real nem um teto de perdas em dólares. Valores negativos mantêm o sinal de menos.
O que significa "meses até o fluxo de caixa devolver o seu dinheiro"?
Soma o fluxo de caixa do aluguel, com as hipóteses fixas e as parcelas terminando na quitação, e não conta a venda. Uma data depois do período com o imóvel é uma projeção, não um plano; "nunca" e "sem dinheiro inicial" aparecem à parte. Um primeiro ano negativo ainda pode se recuperar depois da quitação. O retorno simples, à parte, presume o fluxo mensal do primeiro ano para sempre e não é previsão. Nenhum dos dois inclui a venda.
As regras práticas ou o resultado da venda provam aprovação ou lucro?
As faixas de DSCR 1,25/1,00 e GRM 10/15/20 são regras práticas, não regras universais nem notas. O NOI exclui a parcela do financiamento; o GRM usa o aluguel antes da vacância. Com aluguel zero, o GRM e a ocupação de equilíbrio não podem ser calculados. O patrimônio é antes dos custos de venda; o dinheiro da venda desconta esses custos e o saldo devedor pelo cronograma, não uma quitação real nem um acerto de impostos. Resultados acima de US$10 trilhões não podem ser exibidos; é um limite da calculadora, não uma previsão nem um limite de crédito. Confira as cotações à parte.