Cobertura de dívida (DSCR): escolha a definição
Escolha a cobertura pela receita operacional ou pelo aluguel aceito. Compare a razão, o orçamento de parcela e um principal hipotético, sem implicar aprovação de crédito.
O que esta calculadora faz
Compare a renda e a parcela de um imóvel de aluguel com uma definição explícita de cobertura. Um modelo divide a receita operacional líquida por principal e juros; o outro divide o aluguel aceito pelo credor por principal, juros e os custos de moradia que ele considera. A meta e as condições do financiamento geram um limite hipotético de principal, só pela cobertura, não um financiamento aprovado nem uma regra universal dos credores.
Para quem é
Para investidores e profissionais do mercado imobiliário que comparam um cenário de cobertura com o aluguel aceito, a classificação de custos e as condições do credor. Confirme o programa aplicável fora da calculadora; elegibilidade do tomador, valor do imóvel, alavancagem e reservas são exigências separadas.
Como funciona
Escolha o método. No método NOI, informe o aluguel previsto, a vacância e todas as despesas operacionais. No método PITIA, informe o aluguel aceito pelo credor e, à parte, impostos, seguro obrigatório e HOA. Depois informe o valor do financiamento, uma taxa anual fixa, o prazo e uma meta como 1,35. Taxa e prazo são necessários mesmo com financiamento 0, para estimar o maior financiamento sustentável. Marque a confirmação e compare o resultado com a sua meta, a parcela que a renda sustenta (que pode ser negativa) e o maior financiamento sustentável.
Perguntas frequentes
Por que escolher a definição antes de informar o aluguel?
O método NOI desconta a vacância e as despesas operacionais do aluguel previsto e divide só pelo principal e juros. O método PITIA usa o aluguel que o credor já aceita na análise de crédito e o divide pelo principal e juros mais impostos, seguro e HOA. Eles dividem valores diferentes por valores diferentes. Aluguel previsto, recebido e aceito pelo credor não são intercambiáveis; trocar de método não torna um aluguel aceito nem transforma despesas operacionais em custos de moradia.
Os mesmos números podem atender uma definição e falhar outra?
Sim. Exemplo: aluguel previsto de US$4.000, vacância de 5%, despesas operacionais de US$900 e um financiamento de US$320.000 a 7% presumidos por 30 anos dão uma receita operacional de US$2.900 e uma parcela de principal e juros de cerca de US$2.128,97: DSCR de cerca de 1,3622×, que atinge uma meta de 1,35×. Um programa que aceita US$4.000 de aluguel com US$900 de impostos, seguro e HOA reais divide por US$3.028,97 e dá cerca de 1,3206×, abaixo de 1,35×. Os maiores financiamentos que a renda sustenta são de cerca de US$322.882,92 e US$310.078,95. Nenhum resultado aprova o financiamento.
A calculadora deduz o aluguel aceito ou um desconto do credor?
Não. Informe o aluguel mensal aceito pelo programa na análise de crédito. A calculadora não escolhe entre contrato e laudo, não aplica redução não documentada, não decide a elegibilidade e não desconta vacância de novo desse valor. Já o método da receita operacional usa o aluguel bruto previsto com uma provisão explícita para vacância e inadimplência. Cada definição mantém a sua base de aluguel; não passe um valor líquido ou bruto de uma para a outra sem confirmação.
Quais custos entram no pagamento completo da moradia?
Esse grupo separado inclui os impostos mensais, os seguros obrigatórios e as taxas ou cotas da associação documentados pelo programa, sem o principal e os juros já calculados. Reparos, administração e outros totais operacionais não entram automaticamente. O método da receita operacional usa todas as despesas pela sua própria definição, sem esse grupo separado. Campos inativos não se aplicam; não são um 0 confirmado. Conte cada custo uma vez e confirme a classificação do credor.
O que acontece se o financiamento comparado for zero?
Então principal e juros são 0. No método NOI não há pelo que dividir, então nenhum DSCR aparece, mas o maior financiamento sustentável pode continuar positivo. No método PITIA um DSCR ainda pode aparecer se houver outros custos de moradia positivos: US$4.000 de aluguel aceito e US$900 de custos dão cerca de 4,4444× com financiamento 0. Se esses custos também forem 0, nenhum DSCR aparece. Taxa e prazo continuam obrigatórios porque o maior financiamento sustentável ainda é calculado. Nada disso significa compra à vista nem aprovação.
Atingir a meta pode não deixar espaço para um novo financiamento?
Sim. Aluguel aceito de US$1.250, custos fixos de moradia de US$1.000, financiamento 0 e meta de 1,25× dão um DSCR de exatamente 1,25×. A parcela que a renda sustenta é US$1.250/1,25−US$1.000=0, então o maior financiamento sustentável é 0. Com aluguel aceito de US$1.000, custos fixos de US$1.500 e meta de 1,25×, a parcela sustentável é −US$700; ela continua visível, e o maior financiamento é 0 porque os custos consomem a renda. Uma receita operacional zero ou negativa também não sustenta financiamento. São cenários de exemplo, não cotações de programas.
O que significam a meta e o limite hipotético de principal?
A meta é uma razão, não um percentual: 1,35 significa que a renda é 1,35 vez a parcela. A faixa de 0,8 a 2 é um limite do formulário, não uma lei nem uma regra de credores. Uma meta abaixo de 1 permite parcelas maiores que a renda. A parcela que a renda sustenta é renda ÷ meta, menos os custos fixos de moradia quando se aplicam; um valor positivo é convertido em valor de financiamento pela sua taxa e prazo. O resultado olha só a cobertura, não o valor do imóvel, a relação financiamento-valor, o crédito, as reservas, a entrada nem os limites do programa. Os limites dos campos não limitam os resultados.
Como a precisão e as premissas do financiamento afetam o cálculo?
Os valores mantêm centavos; vacância, taxa e meta aceitam quatro casas decimais. A comparação com a meta, a parcela sustentável e o maior financiamento usam parcelas exatas, não o extrato arredondado de um credor. Um DSCR exibido como 1,35× não atinge 1,35× se o valor exato for 1,34999. Renda e parcelas anuais são os valores mensais × 12, então a razão não é um retorno anual nem uma projeção no tempo. Só financiamentos comuns de taxa fixa são modelados; a taxa nominal não é o custo efetivo total (APR) nem uma cotação de mercado. Imposto de renda e retorno do investimento não estão incluídos.