Calculadora de NOI anual e taxa de capitalização
Concilie aluguel bruto, perdas explícitas, outras receitas e custos anuais. Calcule NOI e capitalização sobre o preço ou valor informado; não é aprovação de crédito.
O que esta calculadora faz
Monte um cenário operacional anual com seis dados explícitos. Desconte do aluguel bruto previsto as perdas informadas de vacância/inadimplência; outras receitas já refletem suas perdas, antes dos custos. Subtraia despesas para obter NOI e divida-o pelo preço de compra ou valor informado. NOI negativo e zero exato são válidos. Não é avaliação do imóvel, classificação de mercado ou análise creditícia completa.
Para quem é
Compradores, proprietários e profissionais do mercado imobiliário que analisam a receita anual de um imóvel antes do financiamento. Conte receitas e despesas sempre do mesmo jeito e use o preço ou valor de forma coerente; os documentos do imóvel e a análise do credor continuam à parte.
Como funciona
Escolha o tipo de preço e informe os cinco valores, com 0 onde for zero. Use os mesmos 12 meses, o aluguel cheio antes da vacância e as outras receitas como de fato entram. Marque a confirmação. Leia os seis resultados e os cinco números exatos antes do arredondamento; valores muito pequenos mantêm o sinal de mais ou de menos.
Perguntas frequentes
O que são NOI e taxa de capitalização aqui?
NOI anual = receita após a vacância menos despesas operacionais. Taxa de capitalização = NOI ÷ o preço de compra ou valor do imóvel informado × 100. Os seis resultados mostram o aluguel perdido com vacância, o aluguel após a vacância, a receita total, o NOI, a taxa de capitalização e se a operação dá lucro ou prejuízo. Os cinco números exatos são o mesmo cálculo antes do arredondamento, não medidas extras nem recebimentos verificados.
Como se tratam vacância e outras receitas?
Aluguel bruto anual previsto vem antes da perda explícita de vacância/inadimplência. Outras receitas já refletem suas próprias perdas, mas ainda não os custos; o percentual do aluguel não se repete. Aluguel US$60.000 menos 10% dá US$54.000; outras US$3.000 dão US$57.000, menos custos US$18.000 dão NOI US$39.000. Não use aluguel já recebido como bruto para descontar vacância de novo.
Aluguel zero, custos zero e NOI negativo são válidos?
Zeros conhecidos são válidos; vazio ou desconhecido não é zero. Preço US$500.000, recebimentos zero e custos US$10.000 dão NOI negativo US$10.000 e taxa negativa 2%. É déficit operacional, não recusa automática de empréstimo. Equilíbrio exige NOI exatamente zero, não zero arredondado. NOI positivo ainda vem antes de custos excluídos.
Por que separar preço/valor de capital investido e custo total?
A taxa de capitalização divide pelo preço ou valor do imóvel informado, não pela entrada nem pelo seu dinheiro. Um NOI de US$36.000 sobre um preço de US$500.000 dá 7,2%; sobre um valor de US$600.000 dá 6%. Nenhum dos valores é avaliado aqui. Dividir pelo custo total do projeto daria o rendimento sobre o custo, e o fluxo de caixa após o financiamento ÷ o seu dinheiro daria o retorno sobre o capital (cash-on-cash); a calculadora não troca por nenhum dos dois.
Quais despesas são incluídas e excluídas?
Use custos recorrentes anuais consistentes: impostos do imóvel, seguro do bem, gestão, reparos rotineiros e serviços do proprietário. Custos de outras receitas entram uma vez. Dívida, financiamento e seguros ligados, aquisição, gastos de capital, depreciação e imposto sobre renda ficam fora. Reservas podem variar; o modelo não reproduz o NOI de cada credor. O imposto predial não é imposto de renda.
Como aparecem frações de centavo e taxas muito pequenas?
Perdas percentuais podem gerar frações de centavo. Todo valor não nulo de magnitude abaixo de US$0,01 e taxa de magnitude abaixo de 0,0001% mantém o sinal e não aparece como zero. Outros valores vão ao centavo mais próximo, taxas a quatro casas; empates exatos se afastam de zero. Valores sem arredondar podem usar notação científica. O sinal do NOI exato, não o arredondamento, define superávit, déficit ou zero.
Limites e taxas altas dão uma nota de investimento?
Não. O limite de US$2 bilhões por campo e a faixa de vacância de 0 a 100% são limites do formulário, não regras do mercado ou dos credores. Aluguel e outras receitas são informados à parte, então a receita total ou o NOI podem chegar a US$4 bilhões. Uma taxa de capitalização pode passar de 100% ou ser negativa e não é cortada. Não há nota automática Excelente/Boa, referência regional nem limite de 6%. Todos os valores devem ser preenchidos e cobrir o mesmo período.
O que a referência do credor estabelece?
O glossário CoreVest Finance foi lido em 3 de outubro de 2026 para capitalização, GOI, NOI e despesas operacionais. A referência aritmética de 30 de setembro é distinta, não um arquivo de dados de mercado. Ela não verifica o imóvel, não fixa referência regional nem aprova crédito; nenhuma vacância média é importada. Confira documentos, definições de custos e exigências reais separadamente.