Rendimento do aluguel sobre o capital investido
Compare o caixa do primeiro ano com a entrada, fechamento e outros recursos, usando aluguel bruto, vacância, custos e condições do empréstimo fornecidas.
O que esta calculadora faz
Estime o caixa do aluguel dos primeiros 12 meses de operação como percentual de todo o capital próprio comprometido no início. Inclua obras, móveis e reservas, além da entrada e dos custos de fechamento em dinheiro. O cálculo usa o aluguel bruto antes da vacância e da inadimplência e o seu orçamento mensal completo. É um rendimento nominal antes do imposto de renda, sem valorização nem venda.
Para quem é
Para compradores de imóveis de aluguel, proprietários e profissionais que comparam um orçamento anual específico. Use o capital inicial real e as premissas fornecidas de aluguel, perdas, despesas e empréstimo. O resultado não determina lucro fiscal, elegibilidade ou retorno garantido.
Como funciona
Informe o preço de compra, a entrada, os custos de fechamento pagos em dinheiro e outro dinheiro inicial. Depois o aluguel mensal cheio, a vacância e todos os custos mensais, com 0 onde for zero. Com financiamento, acrescente uma taxa anual fixa e um prazo de 10, 15, 20, 25 ou 30 anos; na compra à vista, a entrada é igual ao preço e taxa e prazo não são necessários. Marque a confirmação e compare o total de dinheiro inicial, o fluxo de caixa mensal e anual e o retorno anual.
Perguntas frequentes
O que mede este rendimento de aluguel?
É o caixa do aluguel nos primeiros 12 meses de operação, depois das perdas por vacância, dos custos em dinheiro e do principal e juros do financiamento, dividido por todo o dinheiro investido no início e multiplicado por 100. É o retorno anual sobre o dinheiro investido (cash-on-cash), não o retorno total do imóvel, a taxa de capitalização, a TIR nem o lucro tributável. Ficam de fora a valorização, a venda e o patrimônio gerado pela amortização do principal. Os valores são cenários nominais informados por você, não um rendimento garantido nem uma referência universal de investimento.
Por que separar outros recursos iniciais dos custos de fechamento?
Obras iniciais, móveis e reservas comprometidas podem exigir o seu dinheiro mesmo sem serem custos de fechamento. Com um preço ilustrativo de US$500.000, entrada de US$100.000, fechamento de US$20.000, outro dinheiro inicial de US$30.000, aluguel bruto de US$4.500, perda de 5%, custos mensais de US$900 e um financiamento hipotético a 6,5% em 30 anos, o caixa anual do aluguel fica em cerca de US$10.160,73. Sobre US$150.000 de dinheiro inicial, o rendimento é de cerca de 6,77%; omitir os US$30.000 mostraria 8,47% sobre US$120.000. Exclua custos financiados, depósitos abatidos e duplicações.
Informo o aluguel bruto ou o valor já recebido?
Informe o aluguel bruto previsto, antes da vacância e da inadimplência. Com US$4.500 brutos e perda de 5%, a provisão é de US$225 e o aluguel efetivo mensal, de US$4.275. Informar esses US$4.275 já líquidos e descontar outros 5% os reduziria por engano a US$4.061,25. Conte a perda uma vez e não a repita nas despesas. Aluguel 0 ou perda de 0% confirmados são permitidos; campo vazio não é um zero informado.
Como se trata uma compra sem financiamento?
Informe o preço inteiro como entrada. O principal e as parcelas do financiamento são 0; a taxa e o prazo não se aplicam. Com um preço ilustrativo de US$500.000 à vista, US$20.000 de fechamento, US$30.000 de outro dinheiro inicial, US$4.500 de aluguel bruto, perda de 5% e US$900 de custos mensais, o caixa anual é de US$40.500 sobre US$550.000 investidos, cerca de 7,36%. Comprar à vista não transforma automaticamente o resultado em taxa de capitalização: o dinheiro inicial e as provisões podem diferir de uma medida baseada no preço e na renda operacional líquida.
Por que nenhum retorno aparece se eu não coloco dinheiro inicial?
O retorno sobre o dinheiro divide pelo seu dinheiro inicial; sem ele, não há pelo que dividir, mesmo que o aluguel deixe sobra. Exemplo: uma compra de US$500.000 totalmente financiada, sem fechamento nem outro dinheiro inicial, a 6,5% por 30 anos, com US$4.500 de aluguel, 5% de vacância e US$900 de custos deixa cerca de US$2.575,92 por ano, mas nenhum percentual de retorno. Não é 0% nem retorno ilimitado. Olhe o fluxo de caixa à parte. Este exemplo não significa que haja financiamento sem entrada ou fechamento sem custos.
Qual a diferença entre um fluxo negativo e um zero exato?
Com dinheiro inicial, um fluxo anual negativo dá retorno negativo e significa que você terá de colocar dinheiro. Um fluxo exatamente 0 dá retorno de 0%. Exemplo: preço de US$300.000, entrada de US$60.000, fechamento de US$10.000, outro dinheiro de US$5.000, financiamento a 0% em 10 anos, aluguel de US$3.000, sem vacância e US$1.000 de custos: a parcela de US$2.000 deixa fluxo de US$0, então o retorno é 0% sobre US$75.000. Uma taxa de 0% é só um valor de teste, não uma cotação de mercado. O rótulo usa o fluxo exato, não um US$0 arredondado na tela.
Quais despesas e reservas entram no orçamento?
Inclua uma vez o imposto predial, os seguros residencial, contra vendaval, contra enchente e hipotecário, as taxas de associação, os reparos, a administração e as reservas recorrentes reais. Exclua a parcela modelada, a vacância já descontada e a repetição do dinheiro inicial. Uma reserva comprometida no início aumenta o investimento; não vira automaticamente despesa mensal. O subtotal antes do financiamento usa essas provisões e não é o NOI contábil nem o de um credor. A dedutibilidade fiscal e a suficiência das reservas não são avaliadas.
O prazo do empréstimo muda o período ou a precisão do rendimento?
O retorno sempre cobre os primeiros 12 meses; 15 ou 30 anos é o prazo do financiamento, que muda a parcela, não o período do investimento. As parcelas usam a taxa nominal fixa calculada de forma exata, não o custo efetivo total (APR) nem o extrato arredondado de um credor. Fluxo anual e retorno usam valores exatos; não multiplique um valor mensal arredondado, nem um percentual anual pelos anos do financiamento, para falar em retorno de todo o período. Não há ajuste por ano parcial, reajuste de aluguel, venda, inflação, VPL/TIR, cálculo de impostos nem análise do credor.