Analizador de Ofertas Inmobiliarias
Hagamos todos los calculos de cualquier propiedad de alquiler — flujo de caja, retornos y exactamente lo que te llevas al vender.
Que Hace Esta Calculadora
Ingresa los datos de tu compra y el analizador pinta la imagen completa de la inversion: flujo de caja mensual, cap rate, ROI cash-on-cash, DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda), crecimiento de patrimonio proyectado y la ganancia total que puedes esperar al vender — todo en una sola pantalla.
Para Quien Es
Es para los inversionistas que quieren mas que una estimacion rapida antes de comprometerse con un alquiler, para los propietarios que miden posibles adquisiciones frente a sus parametros de cartera, y para quien somete a prueba la solidez financiera de una propiedad de inversion en Miami o en cualquier otro mercado.
Como Funciona
Introduce el precio de compra, el monto del enganche, el ingreso mensual de alquiler esperado y tus cifras de gastos operativos. Fija tu periodo de tenencia objetivo y un supuesto de apreciacion, y luego haz clic en Calcular para generar el conjunto completo de metricas de inversion.
Preguntas Frecuentes
Que es un buen cap rate?
Los cap rates varian bastante segun el submercado y la clase de activo. Las propiedades residenciales de Miami han caido historicamente en el rango de 4-7%. Un cap rate mas alto senala mayores ingresos en relacion al precio, aunque tambien puede indicar mayor riesgo o un potencial limitado de apreciacion.
Que significa DSCR?
El DSCR — Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda — muestra si los ingresos por alquiler alcanzan para cubrir la deuda de la propiedad. Una lectura superior a 1.0 confirma que la renta cubre el pago hipotecario. La mayoria de los prestamistas que financian propiedades de inversion fijan su umbral minimo en 1.2-1.25.
Como se calcula el ROI cash-on-cash?
La formula es simple: Flujo de Caja Anual dividido entre Efectivo Total Invertido. Aisla el retorno sobre los dolares reales que aportaste, dejando a proposito fuera la amortizacion hipotecaria y la apreciacion para que solo veas el rendimiento por ingresos. Los inversionistas tipicamente apuntan a un rango de 8-12% como referencia.
Debo incluir apreciacion en mi analisis?
El historial de Miami con 3-5% de apreciacion anual vale la pena modelarlo, pero tratalo como un bono y no como una condicion necesaria. Construye tus proyecciones sobre cifras de apreciacion conservadoras y asegurate de que el flujo de caja se sostenga por si solo — asi la inversion sigue funcionando incluso si la apreciacion decepciona.