Análisis de flujo y salida de una inversión de alquiler
Modela flujo nominal antes de impuestos, rendimiento del efectivo desembolsado y venta hipotética con costos explícitos y préstamo a tasa fija.
Qué hace esta calculadora
Modela el flujo de caja nominal antes de impuestos de una propiedad de alquiler, el rendimiento del efectivo inicial y una venta hipotética. Ingresa los gastos iniciales realmente pagados aparte de las reservas que conservas. Los supuestos operativos no cambian y los pagos del préstamo terminan al liquidarse. No es una aprobación, una ganancia contable completa ni un plan de liquidez personal.
Para quién es
Para inversionistas de alquiler en Florida y agentes que prueban escenarios, como compras al contado, vacancia total o caídas de valor. Usa cotizaciones reales o supuestos identificados, no comisiones, seguros ni criterios de préstamo universales.
Cómo funciona
Ingresa el precio y el pago inicial (en porcentaje o dólares), la renta total de la propiedad, los gastos mensuales, las reparaciones anuales y la vacancia. Ingresa los costos de cierre pagados en efectivo y otros gastos iniciales, después de créditos, con 0 donde corresponda. Elige cuánto tiempo la tendrás, el cambio anual de valor (+ o −) y los costos de venta. Con préstamo hacen falta tasa y plazo; al contado no. Unidades y superficie son opcionales. Marca la confirmación y compara flujo de caja, retornos, recuperación y lo que te deja la venta (+ o −).
Preguntas frecuentes
¿Qué cuenta como mi efectivo inicial?
Pago inicial + costos de cierre pagados en efectivo + gastos iniciales realmente hechos, después de créditos. No incluyas reservas que conservas, escrow reembolsable ni pagos anticipados o costos recurrentes contados en otro lado. Gastar dinero no sube automáticamente el valor de reventa. Es el efectivo puesto en la propiedad, no todos los ahorros del hogar; no se modelan aportes posteriores ni movimientos de reservas.
¿Son pronósticos y se admite vacancia total?
La renta, los costos operativos, las reparaciones anuales y la vacancia no cambian en el tiempo. La renta es la renta programada total de la propiedad, no por unidad. La vacancia puede ir de 0 a 100% y el cambio anual de valor de −100% a 100% para probar escenarios; no son límites oficiales del mercado. No se incluyen impuesto sobre la renta, depreciación ni seguro hipotecario. Ningún dato en vivo completa tus supuestos.
¿Cómo funcionan la compra al contado, el pago inicial en porcentaje, las unidades y la superficie?
Un pago inicial igual al precio completo no necesita tasa ni plazo, y el DSCR no se muestra. Con préstamo, los pagos terminan al liquidarlo. Un pago inicial en porcentaje se convierte a dólares una vez, al centavo. Las unidades son un número entero opcional: 2.0 significa 2, no 20. La superficie mantiene 1200.5 pies cuadrados tal como se escribe, con hasta dos decimales, sin símbolos ni comas. Vacío o 0 significa desconocido, no una propiedad de tamaño cero. Unidades y superficie no multiplican la renta ni convierten metros cuadrados.
¿En qué se diferencian la TIR, el crecimiento anual promedio y las pérdidas?
La TIR cuenta el flujo de cada año al final del año y la venta en el último año. Se busca entre −99% y 1000%; si los flujos no permiten una única respuesta, la TIR aparece como no disponible en lugar de una tasa forzada. El crecimiento anual promedio solo compara con lo que empiezas y con lo que terminas; no tiene en cuenta cuándo llega el efectivo ni su reinversión. Si terminas sin nada o con menos, muestra −100% como señal de pérdida, no como tasa de crecimiento real ni como tope de pérdidas en dólares. Los montos negativos conservan su signo.
¿Qué significa «meses hasta que el flujo de caja te devuelva tu efectivo»?
Suma el flujo de caja de la renta, con tus supuestos sin cambios y los pagos del préstamo terminando al liquidarlo, y no cuenta la venta. Una fecha posterior al periodo de tenencia es una proyección, no un plan; «nunca» y «sin efectivo inicial» se muestran aparte. Un primer año negativo aún puede recuperarse después de liquidar el préstamo. La recuperación simple, aparte, supone el flujo mensual del primer año para siempre y no es un pronóstico. Ninguna incluye la venta.
¿Las reglas prácticas o el resultado de la venta prueban una aprobación o una ganancia?
Los rangos de DSCR 1.25/1.00 y GRM 10/15/20 son reglas prácticas, no reglas universales ni calificaciones. El NOI excluye el pago del préstamo; el GRM usa la renta antes de la vacancia. Con renta cero, el GRM y la ocupación de equilibrio no se pueden calcular. El patrimonio es antes de los costos de venta; el efectivo de la venta resta esos costos y el saldo del préstamo según el calendario, no una liquidación real ni un cierre fiscal. Los resultados mayores que US$10 billones no se pueden mostrar; es un límite de la calculadora, no un pronóstico ni un límite de crédito. Verifica las cotizaciones aparte.