Rendimiento del alquiler sobre el efectivo invertido
Compara el efectivo del primer año con el pago inicial, el cierre y otros fondos, usando renta bruta, vacancia, costos y las condiciones del préstamo.
Qué hace esta calculadora
Estima el efectivo del alquiler de los primeros 12 meses de operación como porcentaje de todo el efectivo que inviertes al inicio. Incluye obras, muebles y reservas, además del pago inicial y los costos de cierre en efectivo. El cálculo usa la renta bruta antes de la vacancia y los impagos, y tu presupuesto mensual completo. Es un rendimiento nominal sobre el efectivo antes del impuesto sobre la renta, sin plusvalía ni venta.
Para quién es
Para compradores de inmuebles de alquiler, propietarios y profesionales inmobiliarios que comparan un presupuesto anual concreto. Usa tu inversión inicial real y los supuestos de alquiler, pérdidas, costos y préstamo que tengas. No determina beneficio fiscal, elegibilidad crediticia ni rendimiento garantizado.
Cómo funciona
Ingresa el precio de compra, el pago inicial, los costos de cierre pagados en efectivo y otro efectivo inicial. Luego la renta mensual completa, la vacancia y todos los costos mensuales, con 0 donde corresponda. Con préstamo, agrega una tasa anual fija y un plazo de 10, 15, 20, 25 o 30 años; si compras al contado, el pago inicial es igual al precio y no hace falta tasa ni plazo. Marca la confirmación y compara tu efectivo inicial total, el flujo de caja mensual y anual y el retorno anual.
Preguntas frecuentes
¿Qué mide este rendimiento de alquiler?
Es el efectivo del alquiler de los primeros 12 meses de operación, después de las pérdidas por vacancia, los costos en efectivo y el capital e intereses del préstamo, dividido entre todo el efectivo invertido al inicio y multiplicado por 100. Es un rendimiento anual sobre el efectivo, no el retorno total del inmueble, la tasa de capitalización, la TIR ni la ganancia fiscal. Se excluyen la plusvalía, la venta y el patrimonio que genera la amortización del capital. Los importes son escenarios nominales que tú ingresas, no un rendimiento garantizado ni una referencia universal de inversión.
¿Por qué separar otros fondos iniciales de los costos de cierre?
Las obras iniciales, los muebles y las reservas comprometidas pueden requerir tu efectivo aunque no sean costos de cierre. Con un precio ilustrativo de US$500,000, pago inicial de US$100,000, cierre de US$20,000, otro efectivo inicial de US$30,000, renta bruta de US$4,500, pérdida del 5%, costos mensuales de US$900 y un préstamo hipotético al 6.5% a 30 años, el efectivo anual del alquiler es de unos US$10,160.73. Sobre US$150,000 de efectivo inicial, el rendimiento es de cerca del 6.77%; si omites los US$30,000, se mostraría 8.47% sobre US$120,000. Excluye los costos financiados, los depósitos acreditados y los duplicados.
¿Ingreso la renta bruta o lo que ya cobré?
Ingresa la renta programada bruta, antes de la vacancia y los impagos. Con US$4,500 brutos y una pérdida del 5%, la previsión es de US$225 y la renta efectiva mensual, de US$4,275. Si ingresas esos US$4,275 ya netos y vuelves a descontar el 5%, la reducirías por error a US$4,061.25. Cuenta la pérdida una sola vez y no la repitas en los gastos. Se permite una renta bruta de 0 o una pérdida de 0% confirmadas; un campo vacío no es un cero ingresado.
¿Cómo se trata una compra al contado?
Ingresa el precio completo como pago inicial. El capital y los pagos del préstamo son 0; la tasa y el plazo de amortización no aplican. Con un precio ilustrativo de US$500,000 al contado, US$20,000 de cierre, US$30,000 de otro efectivo inicial, US$4,500 de renta bruta, una pérdida del 5% y US$900 de costos mensuales, el efectivo anual es de US$40,500 sobre una inversión de US$550,000, alrededor del 7.36%. Comprar al contado no convierte automáticamente este resultado en tasa de capitalización: el efectivo inicial y las previsiones pueden diferir de una medida basada en el precio y el ingreso operativo neto.
¿Por qué no se muestra un retorno si no pongo efectivo inicial?
El retorno sobre el efectivo divide entre tu efectivo inicial; si no hay, no hay entre qué dividir, aunque la renta deje efectivo. Ejemplo: una compra de US$500,000 financiada por completo, sin cierre ni otro efectivo inicial, al 6.5% por 30 años, con US$4,500 de renta, 5% de vacancia y US$900 de costos deja unos US$2,575.92 al año, pero ningún porcentaje de retorno. No es 0% ni un retorno ilimitado. Mira el flujo de caja por separado. Este ejemplo no significa que haya financiamiento sin pago inicial ni cierre sin costos.
¿En qué se diferencian un flujo negativo y un cero exacto?
Con efectivo inicial, un flujo de caja anual negativo da un retorno negativo y significa que tendrás que poner dinero. Un flujo exactamente de 0 da un retorno de 0%. Ejemplo: precio de US$300,000, US$60,000 de pago inicial, US$10,000 de cierre, US$5,000 de otro efectivo, préstamo al 0% a 10 años, US$3,000 de renta, sin vacancia y US$1,000 de costos: el pago de US$2,000 del préstamo deja US$0 de flujo, así que el retorno es 0% sobre US$75,000. Una tasa de 0% es solo un valor de prueba, no una cotización del mercado. La etiqueta usa el flujo exacto, no un US$0 redondeado en pantalla.
¿Qué gastos y reservas incluyo en el presupuesto?
Incluye una sola vez el impuesto a la propiedad, los seguros de vivienda, viento, inundación e hipotecario, las cuotas de la asociación, las reparaciones, la administración y las reservas recurrentes reales. Excluye el capital e intereses calculados, la vacancia ya restada y volver a contar el efectivo inicial. Una reserva comprometida al inicio aumenta la inversión; no es automáticamente un gasto mensual. El subtotal antes del préstamo usa esas previsiones y no es el NOI contable ni el de un prestamista. No se evalúan la deducibilidad fiscal ni la suficiencia de las reservas.
¿El plazo del préstamo cambia el período o la precisión del rendimiento?
El retorno siempre cubre los primeros 12 meses; 15 o 30 años es el plazo del préstamo, que cambia el pago, no el periodo de la inversión. Los pagos usan la tasa fija del pagaré calculada con exactitud, no la APR ni el estado de cuenta redondeado de un prestamista. El flujo anual y el retorno usan valores exactos; no multipliques una cifra mensual redondeada, ni un porcentaje anual por los años del préstamo, para hablar de un retorno de por vida. No hay ajuste por año parcial, aumento de renta, venta, inflación, VAN/TIR, cálculo de impuestos ni evaluación del prestamista.