Recuperación de inversión con alquiler y venta
Compara alquiler y venta hipotética con pago inicial y costos de compra. Consulta el primer mes de recuperación modelado y el resultado neto del período.
Qué hace esta calculadora
Estima cuándo el efectivo del alquiler más una venta hipotética cubriría tu inversión inicial. Incluye gastos no reembolsables de compra y reparación inicial, préstamo teórico si hace falta, alquiler cobrado, operación y supuestos de valor y venta. La recuperación cuenta una venta; el resultado del mes elegido se presenta aparte del primer mes de recuperación. Todo es antes de impuestos sobre ingresos.
Para quién es
Para compradores de inmuebles de alquiler, propietarios y profesionales inmobiliarios que comparan una compra y venta concretas. Usa efectivo inicial real y gastos operativos completos. La ganancia modelada no equivale a recuperación solo por alquiler, aprobación, pronóstico ni rendimiento garantizado.
Cómo funciona
Ingresa el precio, el pago inicial y los costos de compra en efectivo; si compras al contado, el pago inicial es igual al precio y no hace falta tasa ni plazo. Con préstamo, ingresa la tasa fija del pagaré y el plazo. Ingresa la renta mensual cobrada, los costos operativos, el cambio anual del valor (+ o −), los costos de venta en porcentaje y de 1 a 600 meses enteros. Marca la confirmación y compara tu efectivo inicial, el flujo del alquiler, el efectivo de la venta después del préstamo, el primer mes de equilibrio y la ganancia o pérdida del periodo elegido.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa recuperar la inversión en este cálculo?
La renta menos los costos operativos y los pagos del préstamo, sumada, más el efectivo estimado de una venta después de los costos de venta y del saldo del préstamo, cubre tu pago inicial y los costos de compra no reembolsables. No es un equilibrio solo con la renta. El primer cierre de mes en que esto es cero o más es el punto de equilibrio; quedar exactamente igual no es una ganancia. Mira aparte la ganancia o pérdida y el estado del periodo elegido. No se calculan impuestos sobre la renta, el descuento a valor presente ni elegibilidad para el préstamo.
¿Cómo cambian los costos de compra el mes de recuperación?
Se suman una vez a la inversión inicial. Con compra al contado de US$300,000, valor constante, costos de venta supuestos de 6% y US$1,500 mensuales después de gastos, US$18,000 de costos de venta se cubren en el mes 12 sin gastos de compra. Al añadir US$12,000 no reembolsables, se recupera en el mes 20 y la ganancia neta del mes 24 es US$6,000. Son supuestos, no cotizaciones. Excluye depósitos acreditados, cargos financiados, reservas recuperables y duplicados.
¿Puede recuperarse la inversión durante el primer año?
Sí. Compra al contado de US$500,000, valor constante, costos de venta de 6%, sin gastos de compra y US$5,000 de alquiler cobrado sin gastos operativos: los US$30,000 de venta se cubren en el mes 6. Se revisa cada mes; no se presenta como exactamente un año. En el mes 6 el neto es 0, no ganancia; en el mes 12 es US$30,000. El alquiler y los costos son importes hipotéticos.
¿Puede haber efectivo de alquiler negativo y resultado de venta positivo?
Sí. Compra hipotética de US$300,000 con US$60,000 iniciales, préstamo de US$240,000 al 0% por 10 años, alquiler de US$2,000, gastos de US$1,000, valor constante y sin costos de compra/venta: el pago es US$2,000 y el efectivo mensual −US$1,000. A 6 meses, alquiler acumulado −US$6,000 y venta neta tras deuda de US$228,000: US$72,000. Menos US$60,000 iniciales deja US$6,000 netos. Aún necesitas efectivo durante la tenencia; 0% es control matemático, no oferta.
¿Qué pasa si tengo el inmueble más tiempo que el plazo del préstamo?
Capital e intereses terminan al liquidarse; alquiler y gastos continúan. Con compra hipotética de US$300,000, US$60,000 iniciales, US$10,000 de compra, préstamo al 0% por 10 años, alquiler de US$3,000, gastos de US$1,000, valor constante y venta de 6%, 144 meses incluyen solo 120 pagos de US$2,000. Se pagan US$240,000, la deuda restante es 0 y la ganancia neta modelada US$260,000. No se añaden 24 pagos extra.
¿Se busca recuperación después de mi período o desde el mes cero?
No. Se revisan cierres mensuales de 1 al número elegido, sin interpolación ni afirmación sobre el instante inicial. Si el escenario recupera en el mes 20 y eliges 12, no se alcanza dentro de ese período. Con valor constante, sin deuda, alquiler, gastos ni costos de compra/venta, el mes 1 es la primera muestra de igualdad exacta, no ganancia. Cambios en supuestos o condiciones reales pueden invalidar la recuperación proyectada.
¿Puedo modelar una caída de valor o efectivo negativo al vender?
Sí. El cambio anual del valor acepta de −15% a 15%, incluido 0, y se acumula por mes. Para una compra al contado de US$300,000 sin costos de compra, un cambio anual de −10%, costos de venta del 6% y US$1,500 de efectivo operativo neto mensual, el valor en el mes 24 es US$243,000 y el resultado neto es −US$35,580. Con préstamo, el efectivo de la venta después de liquidarlo también puede ser negativo: tendrías que poner dinero, y el faltante no se perdona. Son escenarios, no pronósticos de precios.
¿Qué tan completo y preciso es el resultado?
El pago del préstamo y el valor en el tiempo se calculan con exactitud, no como un estado de cuenta redondeado del prestamista. El estado y el mes de equilibrio usan la ganancia exacta, así que un US$0 mostrado puede ocultar una pequeña ganancia o pérdida. El ajuste de redondeo hace que efectivo de la venta + flujo del alquiler − efectivo inicial coincida con la ganancia neta mostrada; no es un cargo. Este presupuesto fijo no incluye impuestos sobre la renta ni sobre ganancias de capital, VAN, TIR, inflación, aumento de renta, evaluación del prestamista ni garantías. La tasa del pagaré no es la APR.