Compra, remodelación y reventa: resultado y retorno
Modela una reventa con gastos de adquisición, gastos mensuales y préstamo de compra explícitos.
Qué hace esta calculadora
Estima la ganancia nominal antes de impuestos de un proyecto de compra, remodelación y reventa. El modelo incluye gastos de adquisición pagados con fondos propios, préstamo de compra constante, gastos durante el proyecto y venta. Separa el retorno sobre todo el capital del retorno sobre tus fondos propios y mantiene visible cualquier faltante al vender.
Para quién es
Inversionistas, agentes inmobiliarios y clientes que evalúan una reventa concreta en Florida con estimaciones propias y cotizaciones de financiamiento. No es una tasación verificada, decisión bancaria, cálculo fiscal ni plan completo de liquidez.
Cómo funciona
Completa las ocho cifras: precio de compra, valor de reventa esperado después de las reparaciones, presupuesto de remodelación, costos mensuales de tenencia, meses enteros de tenencia, costos de venta en porcentaje, costos de compra pagados en efectivo y monto del préstamo de compra. Escribe 0 para un costo que no tengas o para el préstamo si pagas al contado. Incluye una vez los intereses cotizados en los costos mensuales de tenencia; no incluyas pagos de capital. Marca la confirmación, compara ambos retornos y revisa el efectivo de la venta (+ o −). Revisa tus cotizaciones y vuelve a calcular cuando cambie un supuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos se descuentan para calcular la ganancia?
La ganancia es el valor de reventa previsto menos compra, obras, adquisición pagada con fondos propios, gastos mensuales por el plazo y gastos de venta. Adquisición comprende pagos no reembolsables netos de créditos utilizables, no escrow reembolsable, reservas sin usar ni partidas repetidas. Los gastos mensuales pueden incluir intereses cotizados, impuestos del inmueble, seguro, servicios y otros gastos recurrentes. Los gastos de venta se aplican una vez al valor de reventa. Los ocho campos requieren valores explícitos; un gasto en blanco no se interpreta como cero.
¿Qué diferencia hay entre retorno del proyecto y retorno propio?
El ROI del proyecto divide la misma ganancia (antes de impuestos) entre compra + remodelación + costos de compra + todos los costos de tenencia. El ROI sobre tu efectivo usa ese mismo total menos el préstamo de compra. Los costos de venta reducen la ganancia, pero no forman parte de esos totales, porque se pagan con la venta. Efectivo de la venta − tu efectivo propio = ganancia. Si no pusiste efectivo propio, no hay ROI que mostrar (no es 0% ni ilimitado). Ninguno de los dos retornos es una tasa anual ni una TIR.
¿Qué financiamiento se puede representar?
Solo un préstamo de compra de 0 al precio del inmueble cuyo capital permanece constante y se liquida una vez al revender. Sus intereses cotizados deben estar ya en los gastos mensuales. Liquidar el capital reduce los fondos de venta, no la ganancia por segunda vez. Obras, adquisición y gastos mensuales se pagan con fondos propios. No se modelan amortización, nuevos desembolsos, gastos financiados, crédito de construcción ni cambios de financiamiento. Confirma aparte la liquidación bancaria para la fecha de venta; esta proyección no sustituye esa cotización.
¿Puede mostrar una pérdida total o un aporte necesario al vender?
Sí. El ARV puede ser 0 para probar una pérdida total; es un valor de prueba, no un pronóstico ni un valor verificado. La ganancia negativa y el efectivo negativo de la venta siguen visibles. Un efectivo de venta negativo significa que tendrías que poner dinero para pagar los costos de venta y el préstamo de compra; no se recorta a cero. Las pérdidas pueden superar el efectivo que pusiste, así que el ROI sobre tu efectivo puede quedar por debajo de −100%. No se calculan impuestos sobre la ganancia, reembolsos ni el efectivo real necesario al cierre.
¿La regla del 70% determina una oferta máxima segura?
No. Es una regla práctica rápida: 70% de tu ARV menos la remodelación, nunca por debajo de 0, redondeado hacia abajo al centavo. No resta por separado los costos de compra, tenencia ni venta. No prueba una ganancia, no es un límite legal de oferta, una tasación verificada ni una aprobación de préstamo. El desglose completo de costos y las cotizaciones de la propiedad siguen importando aunque una oferta quede por debajo de esta cifra.
¿Cómo se manejan meses, centavos y estimaciones?
El periodo de tenencia es de 1 a 36 meses enteros; 2.0 significa 2, no 20, y se rechazan las fracciones. Cada monto puede llegar a US$2 mil millones; los costos de venta pueden ir de 0% a 30% con hasta cuatro decimales, un límite del formulario y no una tasa del mercado. Los costos de venta se redondean una vez al centavo, y los totales suman esos montos. La oferta del 70% se redondea hacia abajo. Los resultados mayores que US$100 mil millones no se pueden mostrar; es un límite de la calculadora, no una regla de crédito. Revisa las cotizaciones de costos, reventa y liquidación; aquí no se calculan impuestos ni la liquidación del prestamista.