Cobertura de deuda (DSCR): elige la definición
Elige cobertura por ingreso operativo o por renta aceptada. Compara la razón elegida, el presupuesto de pago y un préstamo hipotético, sin implicar aprobación.
Qué hace esta calculadora
Compara los ingresos y el pago de un inmueble de alquiler con una definición explícita de cobertura. Un modelo divide el ingreso operativo neto entre capital e intereses; el otro divide la renta aceptada por el prestamista entre capital, intereses y los costos de vivienda que este cuenta. La meta y las condiciones del préstamo dan un límite hipotético de capital solo por cobertura, no un préstamo aprobado ni una regla universal de los prestamistas.
Para quién es
Para inversionistas y profesionales inmobiliarios que comparan un escenario de cobertura con la renta aceptada, la clasificación de costos y las condiciones del prestamista. Confirma aparte el programa aplicable; la elegibilidad del prestatario, el valor del inmueble, el apalancamiento y las reservas son requisitos separados.
Cómo funciona
Elige el método. Para el método NOI, ingresa la renta programada, la vacancia y todos los gastos operativos. Para el método PITIA, ingresa la renta que acepta tu prestamista y, aparte, impuestos, seguro obligatorio y HOA. Luego ingresa el monto del préstamo, una tasa anual fija, el plazo y una meta como 1.35. La tasa y el plazo se necesitan incluso con préstamo 0, para estimar el préstamo más alto que se sostiene. Marca la confirmación y compara el resultado con tu meta, el pago que los ingresos sostienen (que puede ser negativo) y el préstamo más alto que se sostiene.
Preguntas frecuentes
¿Por qué elegir la definición antes de ingresar la renta?
El método NOI resta la vacancia y los gastos operativos de la renta programada y divide solo entre capital e interés. El método PITIA toma la renta que tu prestamista ya acepta para calificar y la divide entre capital e interés más impuestos, seguro y HOA. Dividen montos distintos entre montos distintos. La renta programada, la cobrada y la aceptada por el prestamista no son intercambiables; cambiar de método no convierte una renta en aceptada ni los gastos operativos en costos de vivienda.
¿Los mismos números pueden cumplir una definición y fallar otra?
Sí. Ejemplo: renta programada US$4,000, vacancia 5%, gastos operativos US$900 y un préstamo de US$320,000 a un 7% supuesto por 30 años dan un ingreso operativo de US$2,900 y un pago de capital e interés de unos US$2,128.97: un DSCR de aproximadamente 1.3622×, que cumple una meta de 1.35×. Un programa que acepta US$4,000 de renta con US$900 de impuestos, seguro y HOA reales divide, en cambio, entre US$3,028.97 y da aproximadamente 1.3206×, por debajo de 1.35×. Los préstamos más altos que los ingresos sostienen son de unos US$322,882.92 y US$310,078.95. Ningún resultado aprueba un financiamiento.
¿La calculadora deduce la renta aceptada o un descuento del prestamista?
No. Ingresa la renta mensual que el programa acepta para calificar. La calculadora no elige entre el contrato y la tasación, no aplica reducciones no documentadas ni decide la elegibilidad, y no vuelve a restar vacancia de esa renta aceptada. El método de ingreso operativo, en cambio, usa la renta programada bruta con una previsión explícita de vacancia e impagos. Cada definición conserva su propia base de renta; no copies una cifra neta o bruta de una a otra sin confirmarla.
¿Qué costos entran en el pago completo de vivienda?
Esa categoría aparte incluye los impuestos mensuales, los seguros obligatorios y las cuotas o cargos de la asociación que el programa documenta, sin el capital y los intereses ya calculados. Las reparaciones, la administración y otros totales operativos no entran automáticamente. El método de ingreso operativo usa todos los gastos según su propia definición y no tiene esa categoría aparte. Los campos inactivos no aplican; no son un 0 confirmado. Cuenta cada costo una vez y confirma la clasificación del prestamista.
¿Qué pasa si el préstamo a comparar es cero?
Entonces el capital y el interés son 0. Con el método NOI no hay un pago que sirva de divisor, así que no se muestra DSCR, pero el préstamo más alto que se sostiene puede seguir siendo positivo. Con el método PITIA aún puede aparecer un DSCR si hay otros costos de vivienda positivos: US$4,000 de renta aceptada y US$900 de costos dan unos 4.4444× con préstamo 0. Si esos costos también son 0, no se muestra DSCR. La tasa y el plazo siguen siendo obligatorios porque el préstamo más alto que se sostiene se calcula igual. Nada de esto significa compra al contado ni aprobación.
¿Cumplir el objetivo puede dejar sin presupuesto de préstamo nuevo?
Sí. Renta aceptada de US$1,250, costos fijos de vivienda de US$1,000, préstamo 0 y meta de 1.25× dan un DSCR de exactamente 1.25×. El pago que los ingresos sostienen es US$1,250/1.25−US$1,000=0, así que el préstamo más alto que se sostiene es 0. Con renta aceptada de US$1,000, costos fijos de US$1,500 y meta de 1.25×, el pago sostenible es −US$700; sigue visible, y el préstamo más alto es 0 porque los costos consumen los ingresos. Un ingreso operativo de cero o menos tampoco sostiene ningún préstamo. Son escenarios de ejemplo, no cotizaciones de un programa.
¿Qué significan la meta y el límite hipotético de capital?
La meta es una razón, no un porcentaje: 1.35 significa que los ingresos son 1.35 veces el pago. El rango de 0.8 a 2 es un límite del formulario, no una ley ni una norma de los prestamistas. Una meta menor que 1 permite pagos del préstamo mayores que los ingresos. El pago que los ingresos sostienen es ingresos ÷ meta, menos los costos fijos de vivienda cuando aplican; un monto positivo se convierte en monto de préstamo con tu tasa y tu plazo. El resultado solo mira la cobertura, no el valor de la propiedad, la relación préstamo-valor, el crédito, las reservas, el pago inicial ni los límites del programa. Los límites de los campos no ponen tope a los resultados.
¿Cómo influyen la precisión y los supuestos del préstamo?
Los montos conservan centavos; la vacancia, la tasa y la meta admiten cuatro decimales. La comparación con la meta, el pago sostenible y el préstamo más alto usan pagos exactos, no el estado de cuenta redondeado de un prestamista. Un DSCR que aparece como 1.35× no cumple 1.35× si el valor exacto es 1.34999. Los ingresos y pagos anuales son los mensuales × 12, así que la razón no es un rendimiento anual ni una proyección en el tiempo. Solo se modelan préstamos estándar a tasa fija; la tasa del pagaré no es la APR ni una cotización del mercado. No se incluyen impuestos sobre la renta ni rentabilidad.