BRRRR: fondos de refinanciamiento y flujo de alquiler
Separa la cobertura bruta del préstamo, recuperación de tu efectivo, gastos de refinanciamiento y flujo posterior.
Qué hace esta calculadora
Modela compra, obras pagadas con fondos propios y refinanciamiento posterior con gastos de adquisición, préstamo original, capital pagado y costos de refinanciamiento explícitos. Compara la cobertura bruta del costo con los fondos netos y la recuperación real de tu desembolso. Después estima el flujo mensual del alquiler con préstamo nuevo y gastos operativos ingresados.
Para quién es
Inversionistas, agentes inmobiliarios y clientes que evalúan un escenario BRRRR concreto en Florida con gastos documentados y cotizaciones del prestamista. Es una base nominal de efectivo declarada, no aprobación, tasación verificada, ciclo financiero completo ni plan de toda la liquidez personal.
Cómo funciona
Completa las quince cifras que apliquen, con 0 donde corresponda. Mantén los costos mensuales de tenencia (sin capital) separados del capital del préstamo de compra que ya pagaste. Ingresa una sola vez los costos de compra pagados en efectivo y los costos del refinanciamiento descontados del nuevo préstamo. Ingresa el ARV y el LTV del prestamista; si hay un nuevo préstamo, ingresa su tasa y elige su plazo. Ingresa la renta, la vacancia y los costos operativos, indicando los impuestos, el seguro o el HOA ya incluidos. Marca la confirmación y compara el efectivo del refinanciamiento, tu efectivo devuelto, tu efectivo que sigue en la operación y el flujo del alquiler. Pide aparte la cifra real de liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos y fondos propios usa el modelo?
El costo del proyecto es compra, obras pagadas con fondos propios, adquisición y gastos mensuales sin capital por meses enteros. Adquisición comprende pagos no reembolsables netos de créditos utilizables, no escrow reembolsable ni reservas sin usar. Los fondos propios son costo menos préstamo original más capital realmente pagado. Ese capital no es un gasto ni debe repetirse en los gastos mensuales. Los ingresos de alquiler previos no se restan de este desembolso. Es una base de salidas brutas, no máxima necesidad de efectivo ni liquidez personal total.
¿Por qué separar cobertura bruta y recuperación de tu efectivo?
El nuevo préstamo se compara con el costo del proyecto (hasta el 100% de él), antes de liquidar el préstamo anterior y pagar los costos del refinanciamiento. Efectivo del refinanciamiento = nuevo préstamo − saldo restante del préstamo de compra − costos del refinanciamiento. Tu efectivo devuelto es la parte positiva de eso, hasta lo que aportaste. Un resultado negativo significa que debes poner dinero; no se oculta como cero. Tu efectivo que sigue en la operación no puede ser menor que cero; lo que supere lo que aportaste es endeudamiento adicional, no ganancia. Si no aportaste efectivo propio, no hay parte devuelta que mostrar.
¿Cómo se cuentan capital pagado y costos de refinanciamiento?
La liquidación modelada es préstamo original menos capital ya pagado con fondos propios. Esos pagos aumentan tu desembolso y reducen el saldo anterior; no se suman como gasto ni se repiten mensualmente. Los costos de refinanciamiento son cargos netos sin capital, retenidos una vez de lo nuevo, separados de adquisición. Intereses pendientes o penalidades solo se agregan si no están ya contados. No hay historial de amortización, nuevos desembolsos ni obras financiadas. Obtén la liquidación bancaria para la fecha por separado; la diferencia de capital no sustituye esa cotización.
¿Qué incluye el flujo después de refinanciar?
Flujo de caja mensual = renta después de la vacancia − tus costos operativos − el capital e interés mensual del nuevo préstamo. El pago del préstamo es solo capital e interés; tus costos operativos pueden incluir ya impuestos a la propiedad, seguro, HOA y mantenimiento, así que no los omitas ni los sumes dos veces. Retorno sobre el efectivo = 12 × ese flujo mensual ÷ tu efectivo que sigue en la operación; no es un ingreso anual garantizado, un retorno por plusvalía ni la TIR. Si no queda efectivo tuyo en la operación, no hay razón que mostrar, aunque el flujo sea negativo. Recuperar todo tu efectivo no significa flujo positivo ni una propiedad sin riesgo.
¿ARV, LTV o préstamo nuevo 0 implican aprobación?
No. Usa condiciones cotizadas o un escenario explícito: LTV 0%–100%, tasa 0%–25% si el préstamo es positivo y plazo de amortización completa. Los rangos no son límites universales ni resultados de elegibilidad. ARV puede ser 0 para probar pérdida de valor; el alquiler también puede ser 0. Si ARV por LTV da capital nuevo 0, tasa y plazo no aplican y no se inventa una oferta bancaria. Saldo anterior y costos todavía pueden exigir efectivo adicional. Tasación, periodo mínimo de tenencia, evaluación bancaria y liquidación real se verifican aparte.
¿Cómo se tratan meses, centavos y límites?
El periodo de tenencia es de 1 a 36 meses enteros; 2.0 significa 2, no 20. Cada monto puede llegar a US$2 mil millones; el LTV, la tasa y la vacancia admiten cuatro decimales dentro de sus rangos. El nuevo préstamo, la renta después de la vacancia y el pago mensual se redondean una vez al centavo, y los totales de efectivo usan esos montos y la tenencia en centavos × meses enteros. Los porcentajes salen de esos totales, no de cifras redondeadas en pantalla. Los resultados mayores que US$100 mil millones no se pueden mostrar; es un límite de la calculadora, no una regla bancaria. No se calculan impuestos sobre la renta o ganancias, TIR, reservas ni un historial completo del préstamo o del alquiler; actualiza las cotizaciones reales y vuelve a calcular.