Seuil de rentabilité avec location et vente
Comparez location et vente hypothétique avec apport et frais d'achat. Consultez le premier mois de récupération modélisé et le résultat net choisi.
Ce Que Fait ce Calculateur
Estimez quand la trésorerie locative et le produit d'une vente hypothétique couvriraient vos fonds initiaux. Incluez acquisition et travaux initiaux non récupérables, prêt théorique si nécessaire, loyers encaissés, exploitation et hypothèses de valeur/vente. La récupération comprend une vente ; le net du mois choisi est distinct du premier mois de récupération. Tous les résultats sont avant impôt sur le revenu.
À Qui S'adresse cet Outil
Acheteurs de biens locatifs, propriétaires et professionnels immobiliers comparant une acquisition et une vente précises. Utilisez des fonds initiaux réels et des dépenses complètes. Un gain modélisé n'est ni récupération par les seuls loyers, ni accord de prêt, ni prévision, ni rendement garanti.
Comment Ça Marche
Saisissez le prix, l’apport et les frais d’achat payés comptant ; pour un achat comptant, l’apport égale le prix et ni taux ni durée ne sont nécessaires. Avec un prêt, saisissez le taux nominal fixe et la durée. Saisissez le loyer mensuel encaissé, les charges d’exploitation, la variation annuelle de valeur (+ ou −), les frais de vente en pourcentage et de 1 à 600 mois entiers. Cochez la confirmation, puis comparez votre apport initial, la trésorerie locative, le produit de la vente après le prêt, le premier mois d’équilibre et le gain ou la perte sur la période choisie.
Questions Fréquentes
Que signifie le seuil de rentabilité dans cet outil ?
Les loyers moins les charges et les mensualités, cumulés, plus le produit estimé d’une vente après frais de vente et capital restant dû, couvrent votre apport et vos frais d’achat non remboursables. Ce n’est pas un équilibre avec les seuls loyers. La première fin de mois où ce total est nul ou positif est le point d’équilibre ; être exactement à zéro n’est pas un bénéfice. Consultez séparément le gain ou la perte et le statut de la période choisie. Impôt sur le revenu, actualisation et éligibilité au prêt ne sont pas calculés.
Comment les frais d'achat changent-ils le mois de récupération ?
Ils augmentent les fonds initiaux une fois. Pour un achat sans emprunt de 300 000 dollars US, valeur constante, frais de vente supposés de 6 % et 1 500 mensuels après exploitation, les 18 000 de vente sont couverts au mois 12 sans frais d'achat. Avec 12 000 d'acquisition non récupérable, la récupération est au mois 20 et le gain net au mois 24 vaut 6 000. Ce sont des hypothèses, pas des devis. Excluez dépôts imputés, frais financés, réserves récupérables et doublons.
Peut-on récupérer les fonds dès la première année ?
Oui. Achat sans emprunt de 500 000 dollars US, valeur constante, vente à 6 %, sans frais d'achat, loyers encaissés de 5 000 par mois sans dépenses : les 30 000 de frais de vente sont couverts au mois 6. La vérification est mensuelle, sans présenter cela comme exactement un an. Au mois 6 le net est 0, pas un gain ; au mois 12 il vaut 30 000. Loyers et frais sont des montants hypothétiques.
Une trésorerie locative négative peut-elle donner un résultat positif ?
Oui. Prix hypothétique 300 000 dollars US, apport 60 000, prêt 240 000 à 0 % sur 10 ans, loyer 2 000, dépenses 1 000, valeur constante et aucun frais d'achat/vente : mensualité 2 000, trésorerie locative −1 000. Après 6 mois, location cumulée −6 000, dette restante 228 000 et vente nette 72 000. Moins 60 000 initiaux donne 6 000 nets. Des fonds restent nécessaires pendant la détention ; 0 % est un contrôle mathématique, pas une offre.
Que se passe-t-il si je conserve le bien après la fin du prêt ?
Capital et intérêts cessent au remboursement ; loyers et dépenses continuent. Avec un prix hypothétique de 300 000 dollars US, apport 60 000, acquisition 10 000, prêt à 0 % sur 10 ans, loyers 3 000, dépenses 1 000, valeur constante et vente à 6 %, 144 mois comprennent seulement 120 paiements de 2 000. Total payé 240 000, dette restante 0, gain net modélisé 260 000. Aucun des 24 mois supplémentaires ne reçoit un paiement du prêt.
La recherche dépasse-t-elle ma durée ou commence-t-elle au mois zéro ?
Non. Elle vérifie les fins de mois de 1 au nombre choisi, sans interpolation ni affirmation au temps zéro. Si un scénario récupère les fonds au mois 20 et que vous choisissez 12, la récupération n'est pas atteinte sur cette durée. À valeur constante, sans dette, loyer, dépenses ou frais d'achat/vente, le mois 1 est le premier échantillon d'égalité exacte, pas de gain. Des hypothèses ou conditions réelles différentes peuvent invalider la récupération projetée.
Puis-je saisir une baisse de valeur ou une vente nette négative ?
Oui. La variation annuelle de valeur accepte de −15 % à 15 %, 0 compris, et se cumule par mois. Pour un achat comptant de 300 000 $ US sans frais d’achat, une variation annuelle de −10 %, des frais de vente de 6 % et 1 500 $ US de trésorerie nette mensuelle, la valeur au 24e mois est de 243 000 $ US et le résultat net de −35 580 $ US. Avec un prêt, le produit de la vente après remboursement peut aussi être négatif : il faudrait remettre de l’argent, et le manque n’est pas effacé. Ce sont des scénarios, pas des prévisions de prix.
Quelle est la précision et la portée du résultat ?
La mensualité et l’évolution de la valeur sont calculées de façon exacte, pas comme un relevé arrondi du prêteur. Le statut et le mois d’équilibre utilisent le gain exact : un 0 $ US affiché peut donc cacher un petit gain ou une petite perte. L’ajustement d’arrondi fait correspondre produit de la vente + trésorerie locative − apport initial au gain net affiché ; ce n’est pas un frais. Ce budget fixe exclut l’impôt sur le revenu et sur les plus-values, la VAN, le TRI, l’inflation, la hausse des loyers, l’analyse du prêteur et toute garantie. Le taux nominal n’est pas le TAEG.