Rendement locatif des fonds investis
Comparez la trésorerie de première année à l'apport, la clôture et aux autres fonds, avec loyer brut, vacance, coûts et conditions de prêt fournis.
Ce Que Fait ce Calculateur
Estimez la trésorerie locative des 12 premiers mois d'exploitation en pourcentage de tous vos fonds propres engagés au départ. Ajoutez les travaux, le mobilier et les réserves à l'apport et aux frais de clôture payés comptant. Le calcul utilise le loyer brut avant vacance et impayés, et votre budget mensuel complet. Il s'agit d'un rendement nominal avant impôt sur le revenu, sans plus-value ni vente.
À Qui S'adresse cet Outil
Pour les acheteurs de biens locatifs, les propriétaires et les professionnels de l'immobilier qui comparent un budget annuel précis. Utilisez vos fonds initiaux réels et les hypothèses fournies de loyer, pertes, dépenses et prêt. Le résultat ne détermine ni profit fiscal, ni accord de prêt, ni rendement garanti.
Comment Ça Marche
Saisissez le prix d’achat, l’apport, les frais d’acquisition payés comptant et les autres fonds de départ. Puis le loyer mensuel complet, la vacance et toutes les charges mensuelles, avec 0 quand c’est nul. Avec un prêt, ajoutez un taux annuel fixe et une durée de 10, 15, 20, 25 ou 30 ans ; pour un achat comptant, l’apport égale le prix et ni taux ni durée ne sont nécessaires. Cochez la confirmation, puis comparez le total des fonds de départ, la trésorerie mensuelle et annuelle et le rendement annuel.
Questions Fréquentes
Que mesure ce rendement locatif ?
La trésorerie locative des 12 premiers mois d'exploitation, après pertes de vacance, charges payées et capital et intérêts du prêt, divisée par l'ensemble des fonds investis au départ et multipliée par 100. C'est un rendement annuel sur apport (cash-on-cash), pas un rendement global du bien, un taux de capitalisation, un TRI ni un bénéfice imposable. La plus-value, le produit de vente et le capital constitué par le remboursement sont exclus. Les montants sont des scénarios nominaux saisis, sans garantie de rendement ni valeur de référence universelle.
Pourquoi séparer les autres fonds initiaux des frais de clôture ?
Les premiers travaux, le mobilier et les réserves engagées peuvent mobiliser vos fonds sans être des frais de clôture. Avec un prix illustratif de 500 000 dollars US, un apport de 100 000, des frais de clôture de 20 000, d'autres fonds de départ de 30 000, un loyer brut de 4 500, une perte de 5 %, des charges mensuelles de 900 et un prêt hypothétique à 6,5 % sur 30 ans, la trésorerie annuelle est d'environ 10 160,73. Sur 150 000 de fonds de départ, le rendement est d'environ 6,77 % ; en omettant les 30 000, on obtiendrait 8,47 % sur 120 000. Excluez les frais financés, les dépôts imputés et les doublons.
Faut-il saisir le loyer brut ou le montant déjà encaissé ?
Saisissez le loyer brut prévu, avant vacance et impayés. Pour 4 500 dollars US bruts et 5 % de perte, la provision est de 225 et le loyer mensuel effectif de 4 275. Saisir ces 4 275 déjà nets puis déduire encore 5 % les ramènerait à tort à 4 061,25. Comptez la perte une seule fois et ne la répétez pas dans les charges. Un loyer de 0 ou une perte de 0 % confirmés sont acceptés ; un champ vide n'est pas un zéro saisi.
Comment traiter un achat sans emprunt ?
Saisissez le prix entier comme apport. Le capital et les mensualités du prêt valent 0 ; le taux et la durée sont sans objet. Pour un prix illustratif de 500 000 dollars US payé comptant, des frais de clôture de 20 000, d'autres fonds de 30 000, un loyer brut de 4 500, une perte de 5 % et des charges mensuelles de 900, la trésorerie annuelle est de 40 500 sur 550 000 investis, soit environ 7,36 %. Un achat comptant n'en fait pas automatiquement un taux de capitalisation : les fonds de départ et les provisions peuvent différer d'une mesure fondée sur le prix et le revenu net d'exploitation.
Pourquoi aucun rendement n’est affiché sans fonds de départ ?
Le rendement sur apport divise par vos fonds de départ ; sans eux, il n’y a rien par quoi diviser, même si les loyers laissent de la trésorerie. Exemple : un achat de 500 000 $ US entièrement financé, sans frais d’acquisition ni autres fonds, à 6,5 % sur 30 ans, avec 4 500 $ US de loyer, 5 % de vacance et 900 $ US de charges laisse environ 2 575,92 $ US par an, mais aucun pourcentage de rendement. Ce n’est ni 0 % ni un rendement illimité. Regardez la trésorerie à part. Cet exemple ne signifie pas qu’un financement sans apport ou une acquisition sans frais soit possible.
Quelle différence entre une trésorerie négative et un zéro exact ?
Avec des fonds de départ, une trésorerie annuelle négative donne un rendement négatif et signifie qu’il faudra remettre de l’argent. Une trésorerie exactement nulle donne un rendement de 0 %. Exemple : prix de 300 000 $ US, apport de 60 000 $ US, frais de 10 000 $ US, autres fonds de 5 000 $ US, prêt à 0 % sur 10 ans, loyer de 3 000 $ US, sans vacance et charges de 1 000 $ US : la mensualité de 2 000 $ US laisse une trésorerie de 0 $ US, donc un rendement de 0 % sur 75 000 $ US. Un taux de 0 % n’est qu’une valeur de test, pas une offre du marché. L’indication utilise la trésorerie exacte, pas un 0 $ US arrondi à l’écran.
Quelles dépenses et réserves inclure dans le budget ?
Comptez une seule fois la taxe foncière, les assurances habitation, vent, inondation et de prêt, les charges d'association, l'entretien, la gestion et les provisions courantes réelles. Excluez la mensualité modélisée, la vacance déjà déduite et toute reprise des fonds de départ. Une réserve engagée au départ augmente l'investissement ; elle ne devient pas automatiquement une charge mensuelle. Le sous-total avant prêt repose sur ces provisions et n'est ni un NOI comptable ni celui d'un prêteur. La déductibilité fiscale et la suffisance des réserves ne sont pas évaluées.
La durée du prêt change-t-elle la période ou la précision du rendement ?
Le rendement couvre toujours les 12 premiers mois ; 15 ou 30 ans est la durée du prêt, qui change la mensualité, pas la durée de l’investissement. Les mensualités utilisent le taux nominal fixe calculé de façon exacte, pas le TAEG (APR) ni un relevé arrondi du prêteur. La trésorerie annuelle et le rendement utilisent des valeurs exactes ; ne multipliez ni un montant mensuel arrondi ni un pourcentage annuel par les années du prêt pour annoncer un rendement sur toute la durée. Pas de prorata d’année partielle, de hausse de loyer, de vente, d’inflation, de VAN/TRI, de calcul d’impôt ni d’analyse du prêteur.