Analyse locative : trésorerie et sortie
Modélisez les flux nominaux avant impôts, le rendement des fonds engagés et une vente hypothétique avec coûts explicites et prêt à taux fixe.
Ce Que Fait ce Calculateur
Modélisez la trésorerie nominale avant impôt d’un bien locatif, le rendement de l’apport initial et une vente hypothétique. Saisissez les dépenses de démarrage réellement payées à part des réserves que vous gardez. Les hypothèses d’exploitation restent fixes et les mensualités s’arrêtent au remboursement du prêt. Ce n’est ni un accord de prêt, ni un résultat comptable complet, ni un plan de trésorerie du foyer.
À Qui S'adresse cet Outil
Pour les investisseurs locatifs en Floride et les agents qui testent des scénarios, y compris un achat comptant, une vacance totale ou une baisse de valeur. Utilisez des devis réels ou des hypothèses identifiées, pas des commissions, des coûts d’assurance ou des critères de prêt universels.
Comment Ça Marche
Saisissez le prix et l’apport (en pourcentage ou en dollars), le loyer total du bien, les charges mensuelles, l’entretien annuel et la vacance. Saisissez les frais d’acquisition payés comptant et les autres dépenses de démarrage, après crédits, avec 0 quand c’est nul. Choisissez la durée de détention, la variation annuelle de valeur (+ ou −) et les frais de vente. Un prêt demande un taux et une durée ; un achat comptant, non. Logements et surface sont facultatifs. Cochez la confirmation et comparez trésorerie, rendements, retour sur apport et ce que laisse la vente (+ ou −).
Questions Fréquentes
Qu’est-ce qui compte comme mon apport initial ?
Apport + frais d’acquisition payés comptant + dépenses de démarrage réellement engagées, après crédits. Excluez les réserves que vous gardez, l’escrow remboursable et les frais payés d’avance ou récurrents comptés ailleurs. Dépenser de l’argent n’augmente pas automatiquement la valeur de revente. C’est l’argent investi dans le bien, pas toute l’épargne du foyer ; les apports ultérieurs et les mouvements de réserves ne sont pas modélisés.
Est-ce une prévision, et la vacance totale est-elle admise ?
Loyers, charges, entretien annuel et vacance restent identiques dans le temps. Le loyer est le loyer prévu total du bien, pas par logement. La vacance peut aller de 0 à 100 % et la variation annuelle de valeur de −100 % à 100 % pour tester des scénarios ; ce ne sont pas des limites officielles du marché. L’impôt sur le revenu, l’amortissement et l’assurance de prêt ne sont pas inclus. Aucune donnée en direct ne remplit vos hypothèses.
Comment fonctionnent l’achat comptant, l’apport en pourcentage, les logements et la surface ?
Un apport égal au prix entier ne demande ni taux ni durée, et le DSCR n’est pas affiché. Avec un prêt, les mensualités s’arrêtent au remboursement. Un apport en pourcentage est converti en dollars une seule fois, au centime près. Le nombre de logements est un entier facultatif : 2,0 signifie 2, pas 20. La surface garde 1200,5 pieds carrés tels que saisis, avec au plus deux décimales, sans symbole ni séparateur. Vide ou 0 signifie inconnu, pas un bien de taille nulle. Logements et surface ne multiplient pas les loyers et ne convertissent pas les mètres carrés.
Quelle différence entre le TRI, la croissance annuelle moyenne et les pertes ?
Le TRI compte la trésorerie de chaque année en fin d’année et la vente la dernière année. Il est cherché entre −99 % et 1000 % ; si les flux n’admettent pas de réponse unique, le TRI est indiqué comme indisponible plutôt qu’un taux forcé. La croissance annuelle moyenne ne compare que ce que vous avez au départ et à l’arrivée ; elle ne tient compte ni du moment où l’argent arrive ni de son réinvestissement. Si vous finissez sans rien ou moins, elle affiche −100 % comme marqueur de perte, pas un vrai taux de croissance ni un plafond des pertes en dollars. Les montants négatifs gardent leur signe moins.
Que signifie « mois avant que la trésorerie rembourse votre apport » ?
On additionne la trésorerie locative, avec des hypothèses inchangées et des mensualités qui s’arrêtent au remboursement, sans compter la vente. Une date après la détention est une projection, pas un plan ; « jamais » et « aucun apport initial » sont affichés à part. Une première année négative peut encore être compensée après le remboursement du prêt. Le retour simple, à part, suppose la trésorerie mensuelle de la première année pour toujours et n’est pas une prévision. Aucun des deux n’inclut la vente.
Les repères ou le résultat de la vente prouvent-ils un accord ou un bénéfice ?
Les fourchettes DSCR 1,25/1,00 et GRM 10/15/20 sont des repères pratiques, pas des règles universelles ni des notes. Le NOI exclut la mensualité ; le GRM utilise le loyer avant vacance. Avec un loyer nul, le GRM et l’occupation d’équilibre ne peuvent pas être calculés. Les fonds propres sont avant frais de vente ; le produit de la vente retire ces frais et le capital restant dû selon le tableau, pas un remboursement ou un règlement fiscal réels. Les résultats supérieurs à 10 000 milliards de dollars US ne peuvent pas être affichés ; c’est une limite du calculateur, pas une prévision ni une limite de crédit. Vérifiez les devis à part.