Achat, rénovation et revente : résultat et rendement
Modélisez une revente avec frais d'acquisition, charges de détention et prêt d'achat explicitement saisis.
Ce Que Fait ce Calculateur
Estimez le profit nominal avant impôts d'un achat suivi de travaux et d'une revente. Le modèle inclut frais d'acquisition payés comptant, prêt d'achat à capital constant, charges de détention et vente. Il sépare rendement du capital total et rendement des fonds propres, tout en conservant un éventuel besoin de fonds à la vente.
À Qui S'adresse cet Outil
Investisseurs, agents immobiliers et clients évaluant une revente précise en Floride à partir de leurs estimations et devis de financement. Ce n'est ni une expertise vérifiée, ni une décision bancaire, ni un calcul fiscal ou un plan de trésorerie complet.
Comment Ça Marche
Remplissez les huit données : prix d’achat, valeur de revente attendue après travaux, budget travaux, frais de portage mensuels, mois entiers de détention, frais de vente en pourcentage, frais d’achat payés comptant et montant du prêt d’achat. Indiquez 0 pour un coût que vous n’avez pas ou pour le prêt si vous payez comptant. Incluez une fois les intérêts proposés dans le portage mensuel ; excluez les remboursements de capital. Cochez la confirmation, comparez les deux rendements et vérifiez le produit de la vente (+ ou −). Vérifiez vos devis et recalculez quand une hypothèse change.
Questions Fréquentes
Quels coûts sont déduits du profit du projet ?
Le profit est la valeur de revente prévue moins achat, travaux, acquisition payée comptant, charges mensuelles sur toute la durée et frais de vente. L'acquisition correspond aux paiements non remboursables nets des crédits utilisables, pas au séquestre remboursable, aux réserves inutilisées ou aux coûts comptés deux fois. Les charges peuvent comprendre intérêts du devis, taxe foncière, assurance, services et autres coûts courants. Les frais de vente s'appliquent une fois à la valeur saisie. Les huit champs demandent des valeurs explicites ; un coût vide ne devient pas automatiquement zéro.
Pourquoi séparer rendement du projet et rendement des fonds propres ?
Le rendement du projet divise le même bénéfice (avant impôt) par achat + travaux + frais d’achat + tout le portage. Le rendement de votre apport utilise ce même total moins le prêt d’achat. Les frais de vente réduisent le bénéfice mais n’entrent pas dans ces totaux, car ils sont payés par la vente. Produit de la vente − votre apport = bénéfice. Sans apport personnel, aucun rendement n’est affiché (ni 0 %, ni illimité). Aucun des deux rendements n’est un taux annuel ni un TRI.
Quel financement est pris en compte ?
Seulement un prêt d'achat de 0 au prix du bien dont le capital reste constant et est remboursé une fois à la revente. Les intérêts indiqués dans le devis doivent déjà figurer dans les charges mensuelles. Rembourser le capital réduit les fonds de vente, pas le profit une seconde fois. Travaux, acquisition et charges sont payés sur fonds propres. Amortissement du prêt, nouveaux tirages, frais financés, crédit de construction et changements de financement sont exclus. Obtenez séparément le décompte bancaire à la date de vente ; la projection ne le remplace pas.
Une perte totale ou un apport nécessaire à la vente peut-il apparaître ?
Oui. L’ARV peut être de 0 pour tester une perte totale ; c’est une valeur de test, pas une prévision ni une valeur vérifiée. Un bénéfice négatif et un produit de vente négatif restent visibles. Un produit de vente négatif signifie qu’il faudrait remettre de l’argent pour payer les frais de vente et le prêt d’achat ; il n’est pas ramené à zéro. Les pertes peuvent dépasser votre apport, donc le rendement de votre apport peut être inférieur à −100 %. Les impôts sur le bénéfice, les remboursements et les fonds réellement nécessaires à la signature ne sont pas calculés.
La règle des 70% donne-t-elle une offre maximale sûre ?
Non. C’est un repère rapide : 70 % de votre ARV moins les travaux, jamais sous 0, arrondi au centime inférieur. Il ne retire pas séparément les frais d’achat, de portage ou de vente. Ce n’est ni une preuve de bénéfice, ni une limite légale d’offre, ni une expertise vérifiée, ni un accord de prêt. Le détail complet des coûts et les devis du bien comptent toujours, même si une offre est inférieure à ce chiffre.
Comment sont traités mois, cents et limites du calcul ?
La détention va de 1 à 36 mois entiers ; 2,0 signifie 2, pas 20, et les fractions sont refusées. Chaque montant va jusqu’à 2 milliards de dollars US ; les frais de vente vont de 0 % à 30 % avec au plus quatre décimales, une limite du formulaire et non un taux du marché. Les frais de vente sont arrondis une fois au centime, et les totaux additionnent ces montants. L’offre à 70 % est arrondie à l’inférieur. Les résultats supérieurs à 100 milliards de dollars US ne peuvent pas être affichés ; c’est une limite du calculateur, pas une règle de crédit. Vérifiez les devis de coûts, de revente et de remboursement ; les impôts et le décompte de remboursement du prêteur ne sont pas calculés ici.