BRRRR : fonds refinancés et flux locatifs
Séparez couverture brute du prêt, récupération des fonds propres, frais et flux après refinancement.
Ce Que Fait ce Calculateur
Modélisez achat, travaux payés sur fonds propres et refinancement ultérieur avec frais d'acquisition, prêt initial, capital déjà payé et frais de refinancement explicites. Comparez couverture brute du coût par le prêt, fonds nets et récupération de vos apports. Estimez ensuite le flux locatif mensuel avec nouveau prêt et charges d'exploitation saisis.
À Qui S'adresse cet Outil
Investisseurs, agents immobiliers et clients évaluant un scénario BRRRR précis en Floride avec justificatifs de coûts et devis du prêteur. C'est un calcul nominal de trésorerie déclaré, pas approbation, expertise vérifiée, cycle financier complet ou plan de toutes vos liquidités personnelles.
Comment Ça Marche
Remplissez les quinze données utiles, avec 0 quand c’est nul. Séparez les frais de portage mensuels (hors capital) du capital du prêt d’achat déjà remboursé. Saisissez une seule fois les frais d’achat payés comptant et les frais de refinancement retenus sur le nouveau prêt. Indiquez l’ARV et le LTV du prêteur ; s’il y a un nouveau prêt, saisissez son taux et choisissez sa durée. Saisissez loyer, vacance et charges, en notant les taxes, l’assurance ou la HOA déjà incluses. Cochez la confirmation et comparez les fonds du refinancement, votre apport rendu, votre apport encore engagé et la trésorerie locative. Demandez à part le montant réel de remboursement.
Questions Fréquentes
Quels coûts et fonds propres entrent dans le calcul ?
Coût du projet : achat, travaux payés, acquisition et charges mensuelles hors capital pendant les mois entiers. Acquisition : paiements non remboursables nets des crédits utilisables, pas séquestre remboursable ou réserves inutilisées. Fonds propres : coût moins prêt initial plus capital réellement payé. Ce remboursement n'est pas une charge et ne doit pas figurer une seconde fois dans les coûts mensuels. Les loyers reçus avant refinancement ne réduisent pas cette base. Elle mesure des sorties brutes, pas le besoin maximal de trésorerie ou toutes vos liquidités personnelles.
Pourquoi séparer couverture brute et récupération des fonds propres ?
Le nouveau prêt est comparé au coût du projet (au plus 100 % de celui-ci), avant remboursement de l’ancien prêt et frais de refinancement. Fonds du refinancement = nouveau prêt − solde du prêt d’achat − frais de refinancement. Votre apport rendu en est la part positive, dans la limite de votre apport. Un résultat négatif signifie qu’il faut remettre de l’argent ; il n’est pas masqué à zéro. Votre apport encore engagé ne peut pas être négatif ; ce qui dépasse votre apport est un emprunt supplémentaire, pas un bénéfice. Sans apport personnel, aucune part rendue n’est affichée.
Comment compter capital déjà remboursé et frais de refinancement ?
Le solde ancien modélisé est prêt initial moins capital déjà payé sur vos fonds. Ces paiements augmentent votre apport et réduisent l'ancien solde ; ils ne deviennent pas charges et ne se répètent pas mensuellement. Les frais nets hors capital sont prélevés une fois sur le nouveau prêt, séparément de l'acquisition. Intérêts impayés ou pénalités n'y entrent que s'ils ne sont pas déjà comptés. Historique d'amortissement, tirages nouveaux et travaux financés sont exclus. Obtenez le décompte du prêteur à la date requise ; la différence de capital saisie ne remplace pas ce décompte.
Que comprend le flux après refinancement ?
Trésorerie mensuelle = loyer après vacance − vos charges d’exploitation − la mensualité de capital et d’intérêts du nouveau prêt. La mensualité ne comprend que capital et intérêts ; vos charges peuvent déjà inclure taxe foncière, assurance, HOA et entretien : ne les oubliez pas et ne les comptez pas deux fois. Rendement sur apport = 12 × cette trésorerie mensuelle ÷ votre apport encore engagé ; ce n’est ni un revenu annuel garanti, ni un rendement de plus-value, ni le TRI. S’il ne reste aucun apport engagé, il n’y a pas de ratio, même avec une trésorerie négative. Récupérer tout son apport ne garantit ni une trésorerie positive ni un bien sans risque.
ARV, LTV ou nouveau prêt nul valent-ils approbation ?
Non. Utilisez les conditions du prêteur ou un scénario explicite : LTV 0%–100%, taux 0%–25% si le prêt est positif et durée de remboursement intégral. Les plages ne sont pas des plafonds universels ou une éligibilité acquise. ARV 0 est permis pour tester une perte de valeur, et loyer 0 aussi. Si ARV fois LTV donne capital nouveau nul, taux et durée ne s'appliquent pas ; aucune offre bancaire n'est inventée. Ancien solde et frais peuvent encore demander un apport. Expertise, durée minimale de détention, exigences du prêteur et décompte réel sont à vérifier séparément.
Comment sont traités mois, cents et limites du modèle ?
La détention va de 1 à 36 mois entiers ; 2,0 signifie 2, pas 20. Chaque montant va jusqu’à 2 milliards de dollars US ; LTV, taux et vacance admettent quatre décimales dans leurs plages. Le nouveau prêt, le loyer après vacance et la mensualité sont arrondis une fois au centime, et les totaux de trésorerie utilisent ces montants et le portage en centimes × mois entiers. Les pourcentages viennent de ces totaux, pas de chiffres arrondis à l’écran. Les résultats supérieurs à 100 milliards de dollars US ne peuvent pas être affichés ; c’est une limite du calculateur, pas une règle bancaire. Impôts sur le revenu ou les bénéfices, TRI, réserves et historique complet du prêt ou de la location ne sont pas calculés ; mettez à jour les devis réels et recalculez.