Окупаемость недвижимости с арендой и продажей
Сравните аренду и условную продажу со взносом и расходами на покупку. Узнайте первый расчётный месяц покрытия вложений и чистый итог за выбранный срок.
Что делает этот калькулятор
Оцените, когда поток аренды и деньги от условной продажи покроют первоначальные вложения. Учтите невозвратные расходы на покупку и начальный ремонт, теоретический кредит при необходимости, полученную аренду, эксплуатацию и заданные условия стоимости и продажи. Окупаемость включает продажу; чистый итог выбранного месяца показан отдельно от первого месяца покрытия. Все результаты — до подоходных налогов.
Кому это подойдёт
Для покупателей арендной недвижимости, владельцев и специалистов, сравнивающих конкретную покупку с последующей продажей. Используйте реальные начальные вложения и полный бюджет эксплуатации. Расчётная прибыль не означает окупаемость только арендой, одобрение, прогноз рынка или гарантированную доходность.
Как это работает
Введите цену, первоначальный взнос и расходы на покупку из своих средств; при покупке за наличные взнос равен цене, ставка и срок не нужны. Если есть кредит, введите фиксированную ставку по договору и срок. Введите получаемую аренду в месяц, операционные расходы, годовое изменение стоимости (+ или −), расходы на продажу в процентах и от 1 до 600 полных месяцев. Поставьте галочку и сравните стартовые вложения, поток от аренды, деньги от продажи после погашения кредита, первый месяц безубыточности и прибыль или убыток за выбранный период.
Часто задаваемые вопросы
Что здесь означает окупаемость?
Сумма аренды за вычетом операционных расходов и платежей по кредиту плюс ожидаемые деньги от продажи после расходов на продажу и остатка кредита покрывают первоначальный взнос и невозвратные расходы на покупку. Это не безубыточность за счёт одной аренды. Первый конец месяца, когда это ноль или больше, — точка безубыточности; ровно в ноль — не прибыль. Отдельно смотрите прибыль или убыток и статус за выбранный период. Подоходный налог, дисконтирование и право на кредит не рассчитываются.
Как расходы на покупку меняют срок покрытия вложений?
Они один раз увеличивают начальные вложения. Покупка без кредита за 300 000 долларов США, постоянная стоимость, условные расходы на продажу 6% и чистый месячный поток аренды 1 500: расходы на продажу 18 000 покрываются в месяц 12 без расходов при покупке. С дополнительными невозвратными 12 000 покрытие наступает в месяц 20, чистая прибыль в месяц 24 — 6 000. Это примеры условий, не расценки. Исключите зачтённые депозиты, расходы в кредите, возвращаемые резервы и дубли.
Могут ли вложения покрыться в первом году?
Да. Покупка без кредита за 500 000 долларов США, постоянная стоимость, продажа с расходами 6%, без расходов при покупке, полученная аренда 5 000 в месяц и нулевая эксплуатация: расходы на продажу 30 000 покрываются в месяц 6. Проверка месячная, поэтому это не объявляется ровно одним годом. В месяц 6 чистый итог 0, не прибыль; в месяц 12 — 30 000. Аренда и расходы — условные введённые суммы.
Может ли поток аренды быть отрицательным, а итог с продажей положительным?
Да. Условная цена 300 000 долларов США, взнос 60 000, кредит 240 000 под 0% на 10 лет, аренда 2 000, расходы 1 000, постоянная стоимость, без расходов на покупку/продажу: платёж 2 000, поток аренды −1 000 в месяц. За 6 месяцев поток −6 000, остаток долга 228 000, деньги после продажи 72 000. Минус начальные 60 000 даёт чистые 6 000. Средства на владение всё равно нужны; 0% — математический пример, не предложение кредита.
Что происходит при владении дольше срока кредита?
Платежи по долгу и процентам заканчиваются при погашении, аренда и эксплуатация продолжаются. При условной цене 300 000 долларов США, взносе 60 000, расходах на покупку 10 000, кредите 0% на 10 лет, аренде 3 000, расходах 1 000, постоянной стоимости и продаже с расходами 6% за 144 месяца учитываются только 120 платежей по 2 000. Всего кредитных платежей 240 000, долг 0, чистая прибыль 260 000. Лишние 24 платежа не начисляются.
Ищется ли окупаемость за пределами срока или с нулевого месяца?
Нет. Проверяются концы месяцев от 1 до выбранного числа, без интерполяции и вывода о начальном моменте. Если покрытие наступает в месяц 20, а выбран срок 12, в нём оно не достигается. При постоянной стоимости, без долга, аренды, эксплуатации и расходов на покупку/продажу месяц 1 — первая проверка точного равенства, не прибыли. Изменение реальных условий или допущений может отменить расчётное покрытие.
Можно ли задать падение стоимости или отрицательные деньги после продажи?
Да. Годовое изменение стоимости принимает от −15% до 15%, включая 0, и накапливается по месяцам. При покупке за наличные за $300 000 без расходов на покупку, годовом изменении −10%, расходах на продажу 6% и чистом операционном потоке $1 500 в месяц стоимость на 24-й месяц — $243 000, а чистый результат — −$35 580. С кредитом деньги от продажи после погашения тоже могут быть отрицательными: придётся доложить, и недостача не прощается. Это сценарии, а не прогноз цен.
Насколько точен и полон результат?
Платёж по кредиту и стоимость во времени считаются точно, а не как округлённая выписка кредитора. Статус и месяц безубыточности берут точную прибыль, поэтому показанные $0 могут скрывать небольшой плюс или минус. Поправка на округление делает так, что деньги от продажи + поток от аренды − стартовые вложения совпадают с показанной чистой прибылью; это не сбор. Этот фиксированный бюджет не учитывает подоходный налог и налог на прирост капитала, NPV, IRR, инфляцию, рост аренды, проверку кредитора и гарантии. Ставка по договору — не APR.