Анализ инвестиций в арендную недвижимость
Оцените поток до налогов, доходность вложенных денег и условную продажу по введённым расходам и фиксированному кредиту.
Что делает этот калькулятор
Рассчитайте номинальный денежный поток от аренды до налогов, доходность первоначальных вложений и условную продажу. Дополнительные фактически оплаченные стартовые расходы учитываются отдельно от свободных резервов. Условия постоянны; кредитные платежи прекращаются при погашении. Это не одобрение банка, полный бухгалтерский результат или личный финансовый план.
Кому это подойдёт
Для инвесторов в арендную недвижимость во Флориде и агентов, сравнивающих сценарии покупки без кредита, полного простоя или падения стоимости. Используйте реальные предложения или явные допущения, не универсальные комиссии, страховые тарифы или банковские нормы.
Как это работает
Введите цену и первоначальный взнос (в процентах или долларах), общую аренду объекта, ежемесячные расходы, годовой ремонт и простой. Введите расходы на сделку из своих средств и другие стартовые траты за вычетом зачётов, указывая 0, где сумма нулевая. Выберите срок владения, годовое изменение стоимости (+ или −) и расходы на продажу. Для кредита нужны ставка и срок, для покупки за наличные — нет. Число квартир и площадь необязательны. Поставьте галочку и сравните денежный поток, доходность, окупаемость и то, что остаётся после продажи (+ или −).
Часто задаваемые вопросы
Что считается моими стартовыми вложениями?
Первоначальный взнос + расходы на сделку из своих средств + реально потраченные стартовые деньги, за вычетом зачётов. Не включайте резервы, которые вы держите, возвратный эскроу и предоплаты или регулярные расходы, учтённые в другом месте. Сами траты не повышают автоматически цену при продаже. Это деньги, вложенные в объект, а не все ваши сбережения; последующие довложения и движения резервов не моделируются.
Это прогноз и допускается ли полный простой?
Аренда, операционные расходы, годовой ремонт и простой со временем не меняются. Аренда — общая плановая аренда объекта, а не одной квартиры. Простой может быть от 0 до 100%, а годовое изменение стоимости — от −100% до 100% для проверки сценариев; это не официальные рыночные пределы. Подоходный налог, амортизация и ипотечная страховка не учитываются. Данные в реальном времени не подставляются вместо ваших допущений.
Как работают покупка за наличные, взнос в процентах, число квартир и площадь?
Взнос, равный всей цене, не требует ставки и срока, и DSCR не показывается. При кредите платежи прекращаются после погашения. Взнос в процентах переводится в доллары один раз, с точностью до цента. Число квартир — необязательное целое: 2,0 значит 2, а не 20. Площадь сохраняет 1200,5 кв. фута как введено, до двух знаков после запятой, без символов и разделителей. Пусто или 0 — «неизвестно», а не объект нулевого размера. Квартиры и площадь не умножают аренду и не пересчитывают квадратные метры.
Чем отличаются IRR, средний годовой рост и убытки?
IRR относит поток каждого года на конец года, а продажу — на последний год. Она ищется в диапазоне от −99% до 1000%; если у потоков нет единственного ответа, IRR показывается как недоступная, а не подогнанная ставка. Средний годовой рост сравнивает только то, с чем вы начинаете и заканчиваете; он не учитывает, когда приходят деньги, и их реинвестирование. Если в итоге ничего не остаётся или меньше, показывается −100% как отметка убытка, а не настоящий темп роста и не предел убытка в долларах. Отрицательные суммы сохраняют знак минус.
Что значит «месяцев, пока денежный поток не вернёт вложения»?
Складывается денежный поток от аренды при неизменных допущениях, платежи по кредиту прекращаются после погашения, продажа не учитывается. Срок после окончания владения — прогноз, а не план; «никогда» и «нет стартовых вложений» показываются отдельно. Отрицательный первый год может окупиться после погашения кредита. Отдельная простая окупаемость считает месячный поток первого года бесконечно и прогнозом не является. Ни один показатель не включает продажу.
Доказывают ли ориентиры или результат продажи одобрение или прибыль?
Диапазоны DSCR 1,25/1,00 и GRM 10/15/20 — практические ориентиры, а не общие правила или оценки. NOI не включает платёж по кредиту; GRM берёт аренду до простоя. При нулевой аренде GRM и безубыточную заполняемость посчитать нельзя. Капитал считается до расходов на продажу; деньги от продажи вычитают эти расходы и остаток кредита по графику, а не реальное погашение или налоговый расчёт. Результаты больше $10 трлн показать нельзя; это ограничение калькулятора, а не прогноз и не лимит кредитования. Предложения проверяйте отдельно.