Покупка, ремонт и перепродажа: прибыль и доходность
Оцените перепродажу с расходами на покупку и владение, с отдельным учётом кредита на приобретение.
Что делает этот калькулятор
Оцените номинальную прибыль до налогов от покупки, ремонта и перепродажи. Модель учитывает оплаченные расходы на оформление, неизменный кредит на покупку, содержание и продажу. Доходность всего вложенного капитала отделена от доходности своих денег; нехватка средств при продаже не скрывается.
Кому это подойдёт
Инвесторы, риелторы и клиенты, рассматривающие конкретную перепродажу во Флориде по собственным сметам и кредитным расчётам. Это не подтверждённая оценка объекта, банковское решение, налоговый расчёт или полный план денежных средств.
Как это работает
Заполните все восемь показателей: цену покупки, ожидаемую цену продажи после ремонта, бюджет ремонта, ежемесячные расходы на содержание, полные месяцы владения, расходы на продажу в процентах, расходы на покупку из своих средств и сумму кредита на покупку. Введите 0 для отсутствующего расхода или для кредита при покупке за наличные. Проценты по предложению включите в ежемесячное содержание один раз; погашение основного долга не включайте. Поставьте галочку, сравните обе доходности и проверьте деньги от продажи (+ или −). Проверяйте предложения и пересчитывайте при изменении допущений.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы учитываются в прибыли проекта?
Прибыль равна ожидаемой цене продажи минус покупка, ремонт, оплаченные расходы на приобретение, месячные расходы за весь срок и расходы на продажу. Оформление — невозвратные денежные выплаты за вычетом доступных зачётов, не возвратный эскроу, свободные резервы или повторные суммы. Содержание может включать заявленные проценты, налог на недвижимость, страхование, коммунальные и другие текущие расходы. Расходы на продажу применяются к ожидаемой цене один раз. Все восемь полей заполняются явно; пустой расход не считается нулём.
Чем доходность всего капитала отличается от доходности своих денег?
Доходность проекта делит ту же прибыль (до налога) на покупку + ремонт + расходы на покупку + всё содержание. Доходность ваших денег использует ту же сумму минус кредит на покупку. Расходы на продажу уменьшают прибыль, но в эти суммы не входят, потому что оплачиваются из денег от продажи. Деньги от продажи − ваши деньги = прибыль. Если своих денег вы не вкладывали, доходность не показывается (это не 0% и не «бесконечность»). Ни одна из доходностей не годовая и не IRR.
Какое финансирование поддерживает модель?
Только кредит на покупку от 0 до цены объекта с неизменным основным долгом, погашаемым один раз при перепродаже. Заявленные проценты уже должны входить в месячные расходы. Погашение долга уменьшает деньги от продажи, а не прибыль повторно. Ремонт, оформление и содержание оплачиваются своими деньгами. Нет графика уменьшения долга, новых траншей, кредита на расходы или строительство и изменения условий финансирования. Банковскую сумму погашения на дату продажи получите отдельно: модель её не заменяет.
Можно ли показать полную потерю стоимости или нехватку денег при продаже?
Да. ARV может быть 0, чтобы проверить полную потерю; это проверочное значение, а не прогноз и не проверенная стоимость. Отрицательная прибыль и отрицательные деньги от продажи остаются видны. Отрицательные деньги от продажи значат, что придётся доложить деньги, чтобы оплатить расходы на продажу и кредит на покупку; они не обрезаются до нуля. Убыток может превысить вложенные деньги, поэтому доходность ваших денег может быть ниже −100%. Налоги на прибыль, возвраты и реальные деньги, нужные при закрытии сделки, не рассчитываются.
Правило 70% даёт безопасную максимальную цену предложения?
Нет. Это быстрое практическое правило: 70% вашего ARV минус ремонт, не меньше 0, с округлением вниз до цента. Расходы на покупку, содержание и продажу отдельно не вычитаются. Это не доказательство прибыли, не законный предел предложения, не проверенная оценка и не одобрение кредита. Полная разбивка расходов и предложения по объекту важны, даже если предложение ниже этой цифры.
Как учитываются месяцы, центы и расчётные ограничения?
Срок владения — от 1 до 36 полных месяцев; 2,0 значит 2, а не 20, дроби отклоняются. Каждая сумма — до $2 млрд; расходы на продажу — от 0% до 30% с четырьмя знаками после запятой, это ограничение формы, а не рыночная ставка. Расходы на продажу округляются до цента один раз, итоги складываются из этих сумм. Предложение по правилу 70% округляется вниз. Результаты больше $100 млрд показать нельзя; это ограничение калькулятора, а не правило кредитования. Проверяйте сметы, цену продажи и сумму погашения; налоги и справка кредитора о погашении здесь не рассчитываются.