BRRRR: деньги от рефинансирования и арендный поток
Разделите валовое покрытие расходов кредитом, возврат своих денег и денежный поток после рефинансирования.
Что делает этот калькулятор
Рассчитайте покупку, ремонт из своих денег и последующее рефинансирование с явными расходами на оформление, первоначальным кредитом, погашенным долгом и новыми расходами. Сравните валовое покрытие стоимости проекта с чистыми деньгами и возвратом своих вложений. Затем оцените месячный арендный поток по введённым условиям нового кредита и эксплуатационным расходам.
Кому это подойдёт
Инвесторы, риелторы и клиенты, оценивающие конкретный сценарий BRRRR во Флориде по документам о расходах и расчётам банка. Это номинальная денежная модель, не одобрение, проверенная оценка, полный цикл финансирования или план всех личных средств.
Как это работает
Заполните подходящие пятнадцать показателей, указывая 0, где сумма нулевая. Ежемесячное содержание (без основного долга) держите отдельно от уже погашенного основного долга по кредиту на покупку. Расходы на покупку из своих средств и расходы на рефинансирование, удержанные из нового кредита, укажите по одному разу. Введите ARV и LTV кредитора; если есть новый кредит, введите его ставку и выберите срок. Введите аренду, простой и операционные расходы, отметив уже включённые налоги, страховку или HOA. Поставьте галочку и сравните деньги от рефинансирования, возврат ваших денег, деньги, оставшиеся в сделке, и поток от аренды. Реальную сумму погашения узнайте отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы и свои вложения учитываются?
Расходы проекта — покупка, оплаченный ремонт, оформление и месячное содержание без основного долга за целые месяцы. Оформление — невозвратные оплаченные суммы за вычетом зачётов, не возвратный эскроу или свободные резервы. Свои вложения равны расходам минус первоначальный кредит плюс фактически погашенный долг. Погашение — не расход проекта; его нельзя повторять в содержании. Арендные поступления до рефинансирования из этих вложений не вычитаются. Это база валовых денежных затрат, не максимальная потребность в деньгах или общий запас личных средств.
Почему валовое покрытие отличается от возврата своих денег?
Новый кредит сравнивается со стоимостью проекта (не более 100% от неё) до погашения старого кредита и расходов на рефинансирование. Деньги от рефинансирования = новый кредит − остаток кредита на покупку − расходы на рефинансирование. Возврат ваших денег — положительная часть этой суммы, но не больше ваших вложений. Отрицательный результат значит, что придётся доложить деньги; он не прячется за нулём. Деньги, оставшиеся в сделке, не бывают меньше нуля; всё сверх ваших вложений — дополнительный долг, а не прибыль. Если своих денег вы не вкладывали, долю возврата показать нельзя.
Как учесть погашенный основной долг и новые расходы?
Старый расчётный долг равен первоначальному кредиту минус основной долг, уже погашенный своими деньгами. Эти платежи увеличивают ваши вложения и уменьшают старый остаток; не становятся расходом и не добавляются в содержание повторно. Расходы рефинансирования без основного долга удерживаются из нового кредита один раз, отдельно от оформления покупки. Невыплаченные проценты и штрафы добавляются только если ещё не учтены. Нет истории погашения, новых траншей или кредита на ремонт. Сумму погашения банка на дату получите отдельно: разность введённых сумм её не заменяет.
Что входит в поток после рефинансирования?
Денежный поток в месяц = аренда за вычетом простоя − ваши операционные расходы − ежемесячный платёж по новому кредиту (долг + проценты). Платёж по кредиту — только долг и проценты; в операционные расходы уже могут входить налог на недвижимость, страховка, HOA и обслуживание, так что не пропускайте их и не учитывайте дважды. Cash-on-cash = 12 × месячный поток ÷ ваши деньги, оставшиеся в сделке; это не гарантированный годовой доход, не доход от роста стоимости и не IRR. Если ваших денег в сделке не осталось, коэффициента нет, даже при отрицательном потоке. Полный возврат вложений не означает положительный поток или безрисковый объект.
Подтверждают ли ARV, LTV или нулевой кредит одобрение банка?
Нет. Используйте банковские условия или явный сценарий: LTV 0%–100%, ставку 0%–25% при положительном новом кредите и срок полного погашения. Диапазоны не являются общими лимитами или решением по программе. ARV 0 допускается для проверки потери стоимости; аренда тоже может быть 0. Если ARV на LTV даёт новый кредит 0, ставка и срок не применяются, предложение банка не выдумывается. Старый долг и расходы всё равно могут потребовать дополнительных денег. Оценку, срок владения, банковские требования и фактическое погашение проверяйте отдельно.
Как учитываются месяцы, центы и пределы расчёта?
Срок владения — от 1 до 36 полных месяцев; 2,0 значит 2, а не 20. Каждая сумма — до $2 млрд; LTV, ставка и простой допускают четыре знака после запятой в своих диапазонах. Новый кредит, аренда за вычетом простоя и месячный платёж округляются до цента по одному разу, а денежные итоги складываются из этих сумм и содержания в центах × полные месяцы. Проценты берутся из этих итогов, а не из округлённых цифр на экране. Результаты больше $100 млрд показать нельзя; это ограничение калькулятора, а не правило банка. Налоги на доход или прибыль, IRR, резервы и полная история кредита или аренды не рассчитываются; обновляйте реальные предложения и пересчитывайте.