Калькулятор годового NOI и ставки капитализации
Сведите валовую аренду, явные потери, прочие поступления и расходы за год. NOI и ставка капитализации по указанной цене или стоимости, без оценки и одобрения кредита.
Что делает этот калькулятор
Составьте годовой сценарий из шести явных данных. Плановая валовая аренда уменьшается на указанные потери; прочие поступления уже учитывают собственные потери до затрат. Операционные расходы дают NOI, который делится на цену покупки или указанную стоимость. Отрицательный NOI и точный ноль допустимы. Оценка, рыночный рейтинг и полная проверка кредита не выполняются.
Кому это подойдёт
Покупатели, владельцы и специалисты по недвижимости, которые проверяют годовой доход объекта до финансирования. Считайте доходы и расходы каждый раз одинаково и последовательно используйте цену или стоимость; документы по объекту и проверка кредитора остаются отдельными.
Как это работает
Выберите тип цены и введите пять сумм, указывая 0, где сумма нулевая. Используйте одни и те же 12 месяцев, полную аренду до простоя и прочий доход в том виде, в каком он реально поступает. Поставьте галочку подтверждения. Посмотрите шесть результатов и пять точных цифр до округления; очень маленькие суммы сохраняют знак плюс или минус.
Часто задаваемые вопросы
Что здесь означает NOI и ставка капитализации?
Годовой NOI = доход за вычетом простоя минус операционные расходы. Ставка капитализации = NOI ÷ введённая цена покупки или стоимость объекта × 100. Шесть результатов показывают потери аренды из-за простоя, аренду за вычетом простоя, весь доход, NOI, ставку капитализации и то, приносит ли объект доход или убыток. Пять точных цифр — тот же расчёт до округления, а не дополнительные показатели или проверенные поступления.
Как учитываются простой и прочие поступления?
Плановая валовая аренда за год вводится до явных потерь от простоя/неплатежей. Прочие поступления уже учитывают собственные потери, но ещё не затраты; процент потерь аренды к ним повторно не применяется. Аренда $60 000 минус 10% даёт $54 000; прочие $3 000 — всего $57 000, минус расходы $18 000 — NOI $39 000. Не вводите полученную аренду как валовую, чтобы снова вычесть простой.
Допустимы нулевая аренда, нулевые расходы и отрицательный NOI?
Известные нули допустимы; пустое или неизвестное — не ноль. При цене $500 000, поступлениях ноль и расходах $10 000 NOI равен −$10 000, ставка −2%. Это операционный убыток, не автоматический отказ банка. Безубыточность означает точный NOI ноль, не ноль после округления. Положительный NOI ещё не учитывает исключённые затраты.
Почему цена/стоимость отличается от вложенных денег и всех затрат?
Ставка капитализации делится на введённую цену или стоимость объекта, а не на первоначальный взнос или ваши деньги. NOI $36 000 при цене $500 000 даёт 7,2%; при стоимости $600 000 — 6%. Ни одна из этих стоимостей здесь не оценивается. Деление на всю стоимость проекта дало бы доходность на затраты, а денежный поток после ипотеки ÷ ваши вложения — доходность на вложенный капитал (cash-on-cash); калькулятор ни то, ни другое не подставляет.
Какие расходы учитываются и исключаются?
Учитывайте регулярные годовые расходы, определённые одинаково: налог на недвижимость, страхование объекта, управление, текущий ремонт и услуги владельца. Расходы, связанные с прочими поступлениями, учитываются один раз. Долг, финансирование и связанное страхование, приобретение, капитальные затраты, амортизация и налог на доход исключены. Резервы могут отличаться; модель не повторяет NOI каждого кредитора. Налог на объект не равен налогу на доход.
Как показываются доли цента и очень маленькие ставки?
Процентные потери могут дать доли цента. Любая ненулевая денежная сумма с модулем меньше $0,01 и ставка с модулем меньше 0,0001% сохраняет знак, а не становится нулём. Остальные суммы округляются до ближайшего цента, ставки — до четырёх знаков; точная половина — от нуля. Точные значения могут показываться в экспоненциальной записи. Доход, убыток или ноль определяет знак точного NOI, а не округление.
Пределы и высокие ставки определяют качество инвестиций?
Нет. Предел поля $2 млрд и диапазон простоя 0–100% — ограничения формы, а не правила рынка или кредиторов. Аренда и прочий доход вводятся отдельно, поэтому весь доход или NOI могут достигать $4 млрд. Ставка капитализации может быть выше 100% или отрицательной и не обрезается. Автоматических оценок «отлично/хорошо», региональных ориентиров или порога 6% нет. Все суммы должны быть заполнены и относиться к одному периоду.
Что подтверждает источник кредитора?
Глоссарий CoreVest Finance прочитан 3 октября 2026 года для определений Cap Rate, GOI, NOI и операционных расходов. Контрольный расчёт от 30 сентября — отдельная проверка арифметики, а не архив рыночных данных. Источник не проверяет объект, не задаёт местную ставку и не одобряет кредит; средний простой не подставляется. Реальные документы, определения расходов и требования проверяйте отдельно.