Покрытие платежей по долгу (DSCR): выбор модели
Выберите покрытие по операционному доходу или принятой аренде. Сравните коэффициент, бюджет платежа и условный кредит без обещания одобрения.
Что делает этот калькулятор
Сравните доход и платёж арендного объекта по выбранному определению. Одна модель делит чистый операционный доход на долг и проценты, другая — принятую кредитором аренду на долг, проценты и учитываемые кредитором расходы на жильё. Выбранная цель и условия дают условный лимит только по покрытию, не одобренный кредит или единое правило кредиторов.
Кому это подойдёт
Для инвесторов и специалистов, сравнивающих определённый сценарий с принятой арендой, классификацией расходов и заданными условиями. Программу подтвердите отдельно: право заёмщика, стоимость, доля кредита и резервы остаются самостоятельными требованиями.
Как это работает
Выберите метод. Для метода NOI введите плановую аренду, простой и все операционные расходы. Для метода PITIA введите аренду, которую принимает кредитор, и отдельно налоги, обязательную страховку и HOA. Затем введите сумму кредита, фиксированную годовую ставку, срок и цель, например 1,35. Ставка и срок нужны даже при кредите 0, чтобы оценить максимальный кредит. Поставьте галочку и сравните результат с целью, платежом, который выдерживает доход (он может быть отрицательным), и максимальным кредитом.
Часто задаваемые вопросы
Зачем выбирать модель до ввода аренды?
Метод NOI вычитает простой и операционные расходы из плановой аренды и делит только на основной долг и проценты. Метод PITIA берёт аренду, которую кредитор уже принимает при оценке заёмщика, и делит её на основной долг и проценты плюс налоги, страховку и HOA. Они делят разные суммы на разные суммы. Плановая, полученная и принятая кредитором аренда не взаимозаменяемы; смена метода не делает аренду принятой кредитором и не превращает операционные расходы в расходы на жильё.
Могут ли одинаковые числа дать разные результаты относительно цели?
Да. Пример: плановая аренда $4 000, простой 5%, операционные расходы $900 и кредит $320 000 под условные 7% на 30 лет дают операционный доход $2 900 и платёж (долг + проценты) около $2 128,97: DSCR около 1,3622×, что соответствует цели 1,35×. Программа, принимающая аренду $4 000 при реальных налогах, страховке и HOA на $900, делит уже на $3 028,97 и даёт около 1,3206× — ниже 1,35×. Максимальные кредиты, которые выдерживает доход, — около $322 882,92 и $310 078,95. Ни один результат не означает одобрения финансирования.
Выбирает ли калькулятор допустимую аренду или её понижение?
Нет. Укажите месячную аренду, которую программа принимает при оценке заёмщика. Калькулятор не выбирает между договором аренды и оценкой, не применяет неподтверждённые понижения и не решает вопрос о допуске; повторно вычитать простой из этой суммы он тоже не будет. Метод операционного дохода, напротив, использует полную плановую аренду с явно заданными потерями от простоя и неплатежей. У каждой модели своя база аренды; не переносите чистую или полную сумму из одной в другую без подтверждения.
Какие расходы входят в полный жилищный платёж?
В эту отдельную сумму входят подтверждённые программой ежемесячные налоги, обязательная страховка и взносы или сборы ассоциации, без уже рассчитанных основного долга и процентов. Ремонт, управление и прочие операционные итоги автоматически сюда не входят. Метод операционного дохода использует все расходы по своей методике и такой отдельной суммы не имеет. Неактивные поля не применяются — это не подтверждённый ноль. Учитывайте каждый расход один раз и сверяйте классификацию с кредитором.
Что будет, если сравниваемый кредит равен 0?
Тогда долг и проценты равны 0. В методе NOI делить не на что, поэтому DSCR не показывается, но максимальный кредит может оставаться положительным. В методе PITIA DSCR может появиться, если другие расходы на жильё положительны: принятая аренда $4 000 и расходы $900 дают около 4,4444× при кредите 0. Если и эти расходы равны 0, DSCR не показывается. Ставка и срок остаются обязательными, потому что максимальный кредит всё равно рассчитывается. Ничто из этого не означает покупку за наличные или одобрение.
Может ли цель достигаться без бюджета на новый кредит?
Да. Принятая аренда $1 250, фиксированные расходы на жильё $1 000, кредит 0 и цель 1,25× дают DSCR ровно 1,25×. Платёж, который выдерживает доход, — $1 250/1,25−$1 000=0, поэтому максимальный кредит равен 0. При принятой аренде $1 000, фиксированных расходах $1 500 и цели 1,25× допустимый платёж равен −$700; он остаётся виден, а максимальный кредит равен 0, потому что расходы съедают весь доход. Нулевой или отрицательный операционный доход тоже не выдерживает никакого кредита. Это примеры, а не предложения программ.
Что означают цель и условный лимит кредита?
Цель — это коэффициент, а не процент: 1,35 значит, что доход в 1,35 раза больше платежа. Диапазон 0,8–2 — ограничение формы, а не закон или норма кредиторов. Цель ниже 1 допускает платежи по кредиту больше дохода. Платёж, который выдерживает доход, — это доход ÷ цель минус фиксированные расходы на жильё, если они применяются; положительная сумма пересчитывается в сумму кредита по вашей ставке и сроку. Результат учитывает только покрытие, а не стоимость объекта, отношение кредита к стоимости, кредитную историю, резервы, первоначальный взнос или лимиты программ. Ограничения полей не ограничивают результаты.
Как учитываются точность и условия кредита?
Суммы хранятся с центами; простой, ставка и цель — до четырёх знаков после запятой. Сравнение с целью, допустимый платёж и максимальный кредит считаются по точным платежам, а не по округлённой выписке кредитора. DSCR, показанный как 1,35×, не достигает 1,35×, если точное значение 1,34999. Годовые доход и платежи — это месячные суммы × 12, поэтому коэффициент — не годовая доходность и не прогноз на срок владения. Моделируются только обычные кредиты с фиксированной ставкой; ставка по договору — не полная стоимость кредита (APR) и не рыночное предложение. Подоходный налог и доходность вложений не учитываются.