Доходность аренды на вложенные средства
Сравните деньги от аренды первого года со взносом, закрытием и другими вложениями с учётом аренды до потерь, простоя, расходов и заданного кредита.
Что делает этот калькулятор
Оцените деньги от аренды за первые 12 месяцев эксплуатации как процент всех своих средств, вложенных в начале. Добавьте работы, мебель и резервный капитал к взносу и закрытию из своих средств. Расчёт использует плановую аренду до простоя и неплатежей и ваш полный месячный бюджет. Это номинальная денежная доходность до подоходных налогов, без роста стоимости и продажи.
Кому это подойдёт
Для покупателей арендной недвижимости, владельцев и специалистов, сравнивающих конкретный годовой денежный бюджет. Используйте реальные начальные вложения и заданные условия аренды, потерь, расходов и кредита. Налоговая прибыль, право на кредит и гарантированная доходность не определяются.
Как это работает
Введите цену покупки, первоначальный взнос, расходы на сделку наличными и другие стартовые вложения. Затем полную месячную аренду, простой и все ежемесячные расходы, указывая 0, где сумма нулевая. Если есть кредит, добавьте фиксированную годовую ставку и срок 10, 15, 20, 25 или 30 лет; при покупке за наличные первоначальный взнос равен цене, ставка и срок не нужны. Поставьте галочку и сравните все стартовые вложения, месячный и годовой денежный поток и годовую доходность.
Часто задаваемые вопросы
Что измеряет эта доходность аренды?
Это деньги от аренды за первые 12 месяцев эксплуатации после потерь от простоя, денежных расходов и платежей по долгу и процентам, делённые на все стартовые вложения и умноженные на 100. Это годовая доходность на вложенные деньги (cash-on-cash), а не полная доходность объекта, ставка капитализации, IRR или налогооблагаемая прибыль. Рост стоимости, выручка от продажи и капитал, накопленный погашением долга, не учитываются. Все суммы — введённые номинальные сценарии, а не гарантированная доходность и не универсальный ориентир.
Почему другие начальные средства отделены от расходов закрытия?
Первичные работы, мебель и выделенный резерв требуют ваших денег, даже если это не расходы на сделку. Условный пример: цена 500 000 долларов США, взнос 100 000, расходы на сделку 20 000, другие стартовые вложения 30 000, аренда 4 500 в месяц, потери 5%, расходы 900 в месяц, кредит под 6,5% на 30 лет. Годовой денежный поток составит около 10 160,73. На все вложения 150 000 доходность — около 6,77%; если не учесть 30 000, получится 8,47% на 120 000. Не включайте расходы в кредите, зачтённые депозиты и повторы.
Вводить договорную аренду или уже полученную сумму?
Укажите плановую аренду до простоя и неплатежей. При аренде 4 500 долларов США и потерях 5% вычет составит 225, а фактическая аренда в месяц — 4 275. Если ввести уже чистые 4 275 и снова вычесть 5%, сумма ошибочно снизится до 4 061,25. Учитывайте потери один раз и не дублируйте их в денежных расходах. Подтверждённая аренда 0 или потери 0% допустимы; пустое поле — не введённый ноль.
Как учитывается покупка без кредита?
Укажите всю цену как первоначальный взнос. Основной долг и платежи по кредиту равны 0; ставка и срок погашения не применяются. При условной цене 500 000 долларов США без кредита, расходах на сделку 20 000, других вложениях 30 000, аренде 4 500, потерях 5% и расходах 900 в месяц годовой поток составит 40 500 на вложенные 550 000 — около 7,36%. Покупка без кредита не делает показатель автоматически ставкой капитализации: стартовые вложения и денежные отчисления могут отличаться от расчёта по цене и чистому операционному доходу.
Почему доходность не показывается, если стартовых вложений нет?
Доходность на вложенные деньги делится на стартовые вложения; если их нет, делить не на что, даже когда аренда оставляет деньги. Пример: покупка за $500 000 полностью в кредит, без расходов на сделку и других вложений, 6,5% на 30 лет, аренда $4 500, простой 5% и расходы $900 оставляют около $2 575,92 в год, но процента доходности нет. Это не 0% и не «бесконечность». Смотрите на денежный поток отдельно. Пример не означает, что финансирование без взноса или сделка без расходов вам доступны.
Чем отличаются отрицательный поток и точный нулевой итог?
При стартовых вложениях отрицательный годовой поток даёт отрицательную доходность и означает, что придётся докладывать деньги. Поток ровно 0 даёт доходность 0%. Пример: цена $300 000, взнос $60 000, сделка $10 000, другие вложения $5 000, кредит под 0% на 10 лет, аренда $3 000, без простоя и расходы $1 000: платёж по кредиту $2 000 оставляет поток $0, поэтому доходность — 0% на $75 000. Ставка 0% — только проверочное значение, а не рыночное предложение. Подпись берёт точный поток, а не округлённый $0 на экране.
Какие расходы и резервы включать в денежный бюджет?
Один раз учтите налог на недвижимость, страхование жилья, от ветра, от наводнения и ипотечную страховку, взносы ассоциации, ремонт, управление и реальные регулярные отчисления в резерв. Не включайте рассчитанный платёж по долгу и процентам, уже вычтенный простой и повторно стартовые вложения. Резерв, выделенный в начале, увеличивает сумму вложений и не становится ежемесячным расходом автоматически. Итог до платежей по кредиту строится на этих отчислениях и не равен бухгалтерскому или банковскому NOI. Налоговые вычеты и достаточность резервов не оцениваются.
Меняет ли срок кредита период или точность доходности?
Доходность всегда считается за первые 12 месяцев; 15 или 30 лет — это срок кредита, который меняет платёж, а не срок вложения. Платежи считаются по фиксированной ставке договора точно, а не по полной стоимости кредита (APR) и не по округлённой выписке кредитора. Годовой поток и доходность берутся точные; не умножайте округлённую месячную сумму или годовой процент на годы кредита, чтобы говорить о доходности за всё время. Нет пересчёта за неполный год, роста аренды, продажи, инфляции, NPV/IRR, расчёта налогов и проверки кредитором.