Calculadora de economia com pontos hipotecários
Compare pontos hipotecários pagos à vista com uma taxa cotada. Veja a economia de pagamentos, a recuperação alcançável e o resultado líquido no prazo completo.
O que esta calculadora faz
Informe dois empréstimos fixos compatíveis com o mesmo principal e o mesmo prazo: sem pontos e com um pacote pago à vista. A taxa do pacote é fornecida por você, não um desconto padrão por ponto. A economia de pagamentos do período e os juros economizados no prazo completo são resultados separados.
Para quem é
Para comparar cotações de pontos hipotecários nos Estados Unidos, em dólares, com o mesmo principal, o mesmo prazo de amortização e demais custos comparáveis.
Como funciona
Preencha os seis dados, inclusive a taxa do pacote e o período de avaliação em meses inteiros. Confirme que os pontos são pagos à vista e que os demais custos são iguais ou ficam fora. Leia as prestações contadas, a recuperação e os dois resultados do prazo completo.
Perguntas frequentes
Quanto custa um ponto de desconto hipotecário?
Um ponto custa 1% do principal antes de arredondar a centavos. Por exemplo, 2 pontos num empréstimo de US$400.000 custam US$8.000 à vista. Isso não define a redução de taxa: informe a cotada para o pacote. A faixa de 0–4 pontos é um limite de cálculo, não um máximo legal.
Cada ponto reduz a taxa em 0,25 ponto percentual?
Não se presume redução fixa. O preço do credor pode mudar conforme o pacote, por isso a taxa fornecida é obrigatória. Passar de 6,5% a 6% reduz 0,5 ponto percentual, não 0,5% em termos relativos. São exemplos, não taxas atuais nem ofertas disponíveis. Com 0 pontos, a taxa cotada deve ser igual à original.
Posso incluir o custo dos pontos no empréstimo?
Não neste modelo. O principal fica igual e os pontos são pagos à parte, à vista. O custo é principal × pontos ÷ 100, arredondado uma vez a centavos; meio centavo vai para cima. Financiar esse custo muda o principal e as prestações, exigindo outra comparação compatível.
A economia do período são os juros que economizo antes de vender?
Não. É a diferença acumulada de pagamentos de principal e juros; o resultado líquido deduz os pontos pagos no início. Os saldos de principal podem diferir. Venda, patrimônio líquido do imóvel, quitação antecipada, refinanciamento, impostos e valor do dinheiro no tempo ficam fora.
Quando o custo dos pontos é recuperado?
No primeiro mês de parcela prevista, dentro do prazo, em que a economia nas parcelas, somada de forma exata, alcança o custo dos pontos. Exemplo: um financiamento de US$400.000 em 30 anos, 2 pontos e taxas de 6,5% contra 6% chega ao equilíbrio no mês 62. Aos 60 meses, a economia depois do custo de US$8.000 ainda é de cerca de −US$195,80. Chegar ao equilíbrio significa recuperar o custo, não ter lucro.
Por que não há mês de recuperação mesmo com prestação menor?
A economia pode não bastar para recuperar o custo antes da última prestação. Exemplo hipotético: US$400.000 em dez anos, 1 ponto e taxas de 6,5% e 6,375% economizam cerca de US$25,40 mensais, ou US$3.047,88 em 120 pagamentos, menos que o custo de US$4.000. O mês 158 não é alcançável nesse empréstimo. Sem custo à vista, aparece um estado separado: prazo 0 significa que não há nada a recuperar, não lucro imediato.
E se o período escolhido ultrapassar o prazo do empréstimo?
A contagem termina na última prestação prevista. Um empréstimo de dez anos tem no máximo 120 pagamentos, mesmo ao informar 600 meses. Os juros economizados no prazo completo aparecem antes do custo dos pontos; o líquido separado deduz esse custo uma vez. Um zero arredondado na tela não comprova igualdade exata.
Quais custos e decisões ficam fora?
O modelo não inclui outros custos, créditos do credor, seguro diferente nem contas de reserva. Eles devem ser iguais ou explicitamente excluídos; se mudarem, use a comparação de propostas. Não calcula taxa anual com encargos (APR nos EUA), custo total, aprovação, dedutibilidade fiscal ou retorno garantido. Confira à parte as propostas reais e qualquer plano de quitação antecipada.