Comparação de custos de empréstimos a taxa fixa
Compare dois empréstimos fixos com o mesmo principal, seus prazos completos, custos iniciais em dinheiro e seguro hipotecário cotado nos pagamentos informados.
O que esta calculadora faz
Compare os custos cobertos de duas propostas de taxa fixa, totalmente amortizáveis, com o mesmo principal. Cada uma usa o seu prazo completo, as despesas pagas em dinheiro e um prêmio mensal constante nos primeiros pagamentos informados. Principal e juros aparecem separados do primeiro pagamento com seguro. Uma diferença de até US$1 indica custos próximos, não propostas idênticas.
Para quem é
Para tomadores e profissionais do mercado imobiliário que analisam propostas comparáveis. Use as taxas, prazos, custos e dados de seguro fornecidos; o resultado não indica aprovação, capacidade de pagamento nem a melhor opção econômica em caso de venda ou refinanciamento antecipado.
Como funciona
Informe o mesmo valor de financiamento para as duas ofertas. Para A e B, informe a taxa nominal anual fixa, o prazo em anos, os custos iniciais pagos em dinheiro, o seguro hipotecário mensal pago pelo tomador e a quantas das primeiras parcelas ele se aplica. Informe 0 no valor e nos meses só quando tiver confirmado que não há prêmio mensal adicional. Marque a confirmação e compare as parcelas de principal e juros, a primeira parcela com seguro, o total de cada financiamento no prazo completo e as diferenças A menos B (+ ou −).
Perguntas frequentes
Quais custos são cobertos e por que os prazos podem ser diferentes?
O principal e os juros programados de cada proposta durante o seu próprio prazo completo de amortização, mais as despesas iniciais pagas em dinheiro e o prêmio mensal constante do tomador nas primeiras K parcelas. O principal comum é contado uma vez. Os prazos diferentes são intencionais; não é uma comparação de quitação antecipada na mesma data nem de valor descontado. Imposto predial, seguro residencial, taxas de condomínio, benefícios fiscais e outros custos de propriedade excluídos não são calculados.
O seguro cotado pode inverter qual proposta custa menos?
Sim. Com um principal hipotético de US$400.000, A a 6,5% por 30 anos sem custos soma cerca de US$910.177,95 em principal e juros; B a 6,6% por 30 anos, sem seguro adicional do tomador, soma US$919.668,70. Somando o prêmio cotado de A, US$150 nos primeiros 96 pagamentos, os US$14.400 de seguro levam A a cerca de US$924.577,95, e B fica cerca de US$4.909,26 mais barato antes de conciliar o arredondamento. Os primeiros pagamentos com seguro são de cerca de US$2.678,27 e US$2.554,64. São exemplos informados, não prêmios de mercado nem prazo legal de cancelamento.
Uma parcela menor significa custo total menor?
Não. Com um principal ilustrativo de US$400.000, A a 6,5% por 30 anos com US$2.000 de custos em dinheiro e B a 6% por 15 anos com US$4.000, ambos sem prêmio mensal, têm parcelas de principal e juros de cerca de US$2.528,27 e US$3.375,43. Os custos totais cobertos são de cerca de US$912.177,95 e US$611.576,92. A parcela mensal menor tem o maior total no prazo completo; a capacidade de pagamento e o valor das datas de pagamento exigem análise separada.
Como informar custos iniciais e seguro pago pelo credor?
Use custos do financiamento de fato pagos em dinheiro, contados uma vez e não financiados. Um prêmio único de seguro hipotecário pago em dinheiro entra uma só vez nos custos iniciais, não também como um prêmio mensal inventado. Inclua custos de terceiros cotados que dependam do financiamento; deixe de fora saldos de escrow reembolsáveis e qualquer coisa contada duas vezes. Se o credor já paga o seguro pela taxa cotada, o seguro mensal adicional do tomador é 0 só se estiver confirmado. Valores de financiamento diferentes, taxas financiadas ou créditos incompatíveis exigem outra análise comparável.
O que significa a contagem de pagamentos com seguro?
Um prêmio mensal fixo pago pelo tomador vale para as primeiras K parcelas previstas. Com prêmio, K vai de 1 até o prazo do financiamento em anos × 12; sem prêmio adicional, informe 0 no valor e na quantidade. Não é uma regra de avaliação ou de relação financiamento-valor nem um cálculo de cancelamento, e não garante quando o seguro termina. Prêmios que caem, são adiados ou variam não são cobertos por este modelo simples. A primeira parcela com seguro não é um custo de moradia permanente nem total.
O que significa uma diferença de até US$1?
A diferença exata do custo no prazo total precisa passar de US$1 para A ou B aparecer como o menor. Uma diferença de US$0,99 ou exatamente US$1 aparece como próxima; US$1,01 não. A diferença (+ ou −) continua aparecendo, com A menos B positivo quando A custa mais. "Próxima" não significa financiamentos idênticos, exatamente iguais, aprovados nem dentro de um limite financeiro universal. A regra é aplicada antes do arredondamento da exibição.
Posso informar uma taxa de 0% ou seguro zero?
Sim, como dados matemáticos ou propostas hipotéticas informados, não como taxa de mercado. A 0%, o total de principal e juros é igual ao principal e os juros são 0; despesas e seguro ainda custam dinheiro. Um empréstimo de US$120.000 a 0% dá US$1.000 de principal e juros por mês em 10 anos ou cerca de US$333,33 em 30 anos, com o mesmo principal total antes de custos e prêmio. Campo vazio não é zero confirmado, e principal zero não é uma comparação de empréstimos.
Como o arredondamento e as exclusões afetam a decisão?
Os valores mantêm centavos; as taxas aceitam quatro casas decimais. Parcelas, juros e o custo de cada financiamento no prazo total ficam exatos para a classificação. Os totais exibidos e a diferença arredondada à parte podem diferir em um centavo; não refaça o resultado a partir de parcelas mensais arredondadas. Não é um extrato do administrador nem um cálculo de APR, ponto de equilíbrio, quitação antecipada, VPL, patrimônio, taxa variável, imposto de renda ou aprovação de crédito. Use uma análise à parte para venda ou refinanciamento antes do prazo total ou para outro fluxo de pagamentos.