Calculateur d'économies avec des points hypothécaires
Comparez des points hypothécaires payés comptant avec un taux fourni : économies de paiements, récupération atteignable et résultat net sur toute la durée.
Ce Que Fait ce Calculateur
Saisissez deux prêts fixes compatibles de même capital et de même durée : sans points et avec un forfait payé comptant. Le taux du forfait est celui que vous fournissez, pas une réduction standard par point. Les économies de paiements sur la période et les intérêts économisés sur toute la durée sont distincts.
À Qui S'adresse cet Outil
Pour comparer des offres de points hypothécaires aux États-Unis, en dollars, avec le même capital, la même durée d'amortissement et d'autres coûts comparables.
Comment Ça Marche
Renseignez les six données, dont le taux du forfait et un nombre entier de mois. Confirmez que les points sont payés comptant et que les autres coûts sont identiques ou exclus. Examinez les échéances comptées, la récupération et les deux résultats sur toute la durée.
Questions Fréquentes
Combien coûte un point de réduction du taux ?
Un point coûte 1% du capital emprunté avant arrondi au centime. Par exemple, 2 points sur un prêt de 400 000 $ coûtent 8 000 $ comptant. Cela ne définit pas la baisse de taux : saisissez celle proposée pour le forfait. La plage de 0–4 points est une limite de calcul, pas un maximum légal.
Un point baisse-t-il toujours le taux de 0,25 point de pourcentage ?
Aucune baisse fixe n'est supposée. Les forfaits du prêteur peuvent différer, donc le taux proposé est obligatoire. Passer de 6,5% à 6% réduit le taux de 0,5 point de pourcentage, pas de 0,5% en valeur relative. Ce sont des exemples, pas des taux actuels ni des offres disponibles. Avec 0 point, le taux doit être identique au taux initial.
Puis-je financer le coût des points avec le prêt ?
Pas dans ce modèle. Le capital reste identique et les points sont payés séparément comptant. La charge est capital × points ÷ 100, arrondie une seule fois au centime ; un demi-centime est arrondi vers le haut. Financer cette charge modifie capital et paiements, ce qui demande une autre comparaison compatible.
Les économies de la période sont-elles les intérêts économisés avant la vente ?
Non. C'est la différence cumulée de paiements de capital et intérêts ; le résultat net déduit le coût initial des points. Les capitaux restant dus peuvent différer. Vente, valeur nette du logement, remboursement anticipé, refinancement, impôts et valeur temporelle de l'argent ne sont pas inclus.
Quand le coût des points est-il récupéré ?
Au premier mois d’échéance prévu, dans la durée du prêt, où les économies de mensualités, additionnées exactement, atteignent le coût des points. Exemple : un prêt de 400 000 $ US sur 30 ans, 2 points et des taux de 6,5 % contre 6 % atteignent le seuil au 62e mois. À 60 mois, l’économie après le coût de 8 000 $ US est encore d’environ −195,80 $ US. Atteindre le seuil signifie récupérer le coût, pas faire un bénéfice.
Pourquoi aucune date de récupération malgré une mensualité plus faible ?
Les économies peuvent ne pas suffire à récupérer le coût avant la dernière échéance. Exemple hypothétique : 400 000 $ sur dix ans, 1 point et taux de 6,5% contre 6,375% économisent environ 25,40 $ par mois, soit 3 047,88 $ sur 120 paiements, moins que le coût de 4 000 $. Le mois 158 est inatteignable sur ce prêt. Sans coût comptant, un statut distinct s'affiche : une durée de 0 signifie qu'il n'y a rien à récupérer, pas un bénéfice immédiat.
Que se passe-t-il si ma période dépasse la durée du prêt ?
Le décompte s'arrête à la dernière échéance prévue. Un prêt de dix ans compte au plus 120 paiements, même avec 600 mois saisis. Les intérêts économisés sur toute la durée sont présentés avant le coût des points ; le résultat net distinct le déduit une fois. Un zéro arrondi affiché ne prouve pas une égalité exacte.
Quels coûts et décisions sont exclus ?
Les autres frais, les crédits du prêteur, une assurance différente et les comptes de réserve ne sont pas modélisés. Ils doivent être identiques ou explicitement exclus ; sinon, utilisez la comparaison des offres de prêt. Ce n'est ni le taux annuel frais compris (APR aux États-Unis), ni le coût total, ni un accord de prêt, ni une analyse de déductibilité fiscale, ni un rendement garanti. Examinez les offres réelles et le remboursement anticipé séparément.