Прирост капитала и льгота при продаже жилья
Расчёт прироста по полной скорректированной стоимости и подтверждённым пределам Section 121. Облагаемый прирост — не сумма налога.
Что делает этот калькулятор
Составьте расчёт прироста при продаже жилья в США: полная скорректированная стоимость, допустимые расходы продажи и заранее определённый предел льготы. Отдельно введите общую часть прироста, не подлежащую исключению. Результат разделяет прирост, выбранный предел, применённую льготу и облагаемую часть; налог и право на льготу не определяются.
Кому это подойдёт
Продавцы жилья и риелторы во Флориде, сверяющие документированные налоговые условия со специалистом. Суммы должны относиться к одному налогоплательщику и одной доле собственности. Модель не распределяет доли между владельцами, не определяет особую налоговую стоимость и не заменяет декларацию или документы сделки.
Как это работает
Введите цену продажи, учитываемые расходы на продажу и полную скорректированную стоимость в долларах, указывая 0, где применимо. Выберите: без льготы, подтверждённый полный предел или частичный предел, определённый вне этого инструмента; частичную сумму вводите только в этом режиме. Введите ВСЮ часть прироста, которую нельзя исключить, или 0, если ничего не применяется. Поставьте галочку и посмотрите все восемь результатов. Не вычитайте амортизацию дважды и не путайте нулевой облагаемый прирост с нулевым реальным налогом.
Часто задаваемые вопросы
Облагаемый прирост — это сумма налога к уплате?
Нет. Сумма реализации — цена минус допустимые расходы продажи; прирост — эта сумма минус полная скорректированная стоимость. Выбранный предел Section 121 применяется только к подходящей положительной части. Остаток является облагаемым приростом, не суммой налога. Ставки, NIIT, удержание FIRPTA и налоги штатов не рассчитываются; нулевой налог или возврат не подтверждаются.
Что входит в полную скорректированную стоимость?
Применимая исходная стоимость, допустимые первоначальные расходы приобретения и капитальные улучшения минус обязательные уменьшения, включая учтённую или подлежавшую учёту амортизацию. Не все кредитные комиссии и расходы сделки допустимы. Пример: покупка $400 000 плюс допустимые затраты приобретения $10 000 и улучшения $50 000 дают скорректированную стоимость $460 000. Продажа $800 000 минус расходы $40 000 даёт прирост $300 000. Подтверждённый предел $250 000 без неисключаемой части оставляет облагаемый прирост $50 000 — это не сумма налога.
Когда можно выбрать полный предел $250 000 или $500 000?
Только после определения права вне калькулятора. Обычно нужны владение И использование как основного жилья не менее 2 лет из 5 до продажи и отсутствие применения Section 121 к другой продаже за предыдущие 2 года. Для полного совместного предела хотя бы один супруг выполняет условие владения; оба выполняют условие использования и соблюдают ограничение предыдущего применения льготы. Совместная декларация сама по себе недостаточна. Правила для пережившего супруга и другие исключения определяются отдельно.
Рассчитывает ли инструмент частичную льготу?
Нет. Уменьшенный предел из-за смены работы, здоровья, непредвиденных обстоятельств или другого исключения нужно определить вне этого инструмента. Выберите частичный режим и введите подтверждённую сумму, в том числе 0, если определён именно такой предел. Калькулятор только применяет введённый предел; он не считает подходящие дни и не одобряет исключение.
Как учесть амортизацию и использование, не отвечающее условиям льготы?
Введите определённую извне ОБЩУЮ часть прироста, не подлежащую исключению: применимую учтённую или подлежавшую учёту амортизацию за периоды после 6 мая 1997 и долю использования, не отвечающего условиям (nonqualified use), без двойного учёта. При скорректированной стоимости $270 000, продаже $500 000 и нулевых расходах прирост равен $230 000. Если неисключаемая часть $30 000, для льготы доступно $200 000; подтверждённый предел $250 000 исключает $200 000, оставляя $30 000 облагаемого прироста. Амортизация уже отражена в стоимости — не вычитайте её снова. Налог с амортизации и доля домашнего офиса не рассчитываются.
Что означают убыток, наследство или нулевой облагаемый прирост?
Убыток сохраняет отрицательный знак, но потеря при продаже личного жилья обычно не вычитается из дохода и не означает возврат или зачёт. Без положительного прироста введённая неисключаемая часть должна быть 0; применённая льгота и облагаемый прирост равны 0. При наследстве и дарении нужна правильная стоимость, определённая вне модели, не нулевое значение по умолчанию. Нулевой облагаемый прирост не подтверждает нулевой налог или удержание FIRPTA; погашение ипотеки здесь не уменьшает прирост.